Как взять ипотеку на строительство частного дома?

Процесс строительства с привлечением ипотечных кредитов стандартен практически для всех финансовых организаций, оказывающих подобные услуги населению. Независимо от того, какой банк дал одобрение на выдачу ипотечного займа, процедура оформления может растянуться на несколько месяцев. Об этапах этого процесса и требованиях к соискателям далее в статье.

Особенности ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Ипотека на ИЖС — один из сложных видов кредитования. Особенность такой ипотеки – в отсутствии полноценного залога в виде объекта недвижимости, на приобретение которого выдаются заёмные средства.

Если кроме земельного участка под строительство, претенденту на долгосрочный кредит предложить банку больше нечего, он может воспользоваться одним из следующих вариантов, предлагаемых различными финансовыми учреждениями:

• ипотекой с ограниченной суммой займа (до 75% от реальной стоимости участка);
  
• вариантом «пошагового» кредитования – по мере продвижения строительства ипотека переоформляется на новых условиях;
  
• предоставлением гибкого графика возврата кредитных средств – некоторые организации дают отсрочку на внесение ежемесячных платежей до завершения строительства;
  
• поэтапной ипотекой – по мере изменения залоговой стоимости возводимого объекта выделяется следующий кредитный транш и т. д.
  

Выдаются такие кредиты на длительный срок – от 3-х до 30-ти лет. Сумма первичного взноса варьируется в пределах 25-50 %, в зависимости от стоимости залогового имущества и размера займа.


Что касается требований к земельному участку, то основными критериями для принятия банком его в качестве залога являются:

• географическое расположение – приветствуются курортные зоны и близость к крупным населённым пунктам;
  
• площадь – участки менее 10-ти соток банками обычно не рассматриваются;
  
• транспортная доступность.
  

Также учитывается возможность подведения к строящемуся объекту инженерных коммуникаций и его ликвидность на рынке недвижимости.

Требования к заёмщику

В качестве претендентов на получение ипотеки на ИЖС, банками могут рассматриваться лица, соответствующие следующим критериям:

• Гражданство РФ. Заёмщик должен являться гражданином Российской Федерации, постоянно проживающим на территории страны (для некоторых банков не является обязательным условием).
  
• Минимальный возраст. На момент получения ипотеки заёмщик должен быть не младше 21 года.
  
• Максимальный возраст. На момент окончания действия договора заёмщик должен быть не старше 70-75 лет (45-50 лет является предельным возрастом при оформлении ипотеки на 25 лет).
  
• Трудовая занятость. Суммарный стаж должен быть не менее одного года (некоторые учреждения поднимают эту планку до 3-х лет), непрерывный стаж на последнем месте работы — не менее 6-ти месяцев.
  
• Размер стабильного дохода. Доход должен позволять заёмщику производить ежемесячные выплаты по кредиту из расчёта не более 50 % от суммарного заработка (при наличии созаёмщиков в лице супругов и родственников, ежемесячный доход суммируется).
  
• Наличие недвижимого имущества. Имущество расценивается банком, как потенциальная возможность оформления залога для расчёта по кредиту.
  

Требования к объекту строительства

Расположение кредитуемого строительного объекта должно быть ограничено территорией Российской Федерации. Если участок под строительство или недостроенный дом находится под арестом, в залоге или содержит иные виды обременения, то в качестве предмета ипотеки он рассматриваться не может.

Допускается оформление объекта кредитования:

• в личную собственность заёмщиком;
  
• в общую собственность заемщиком и членами его семьи (супруга, дети, родители, родственники и т. д);
  
• в коллективную собственность фигурантам договора ипотеки;
  
• количество совладельцев одного объекта недвижимости не должно превышать пяти человек – одним из них может являться юридическое лицо.
  

Право собственности на строящийся объект должно быть нотариально оформлено и зарегистрировано в соответствующих муниципальных органах.

Необходимые документы

Для получения ипотеки на ИЖС соискателю необходимо предоставить кредитной организации следующие документы:

• заявление-анкету (заполняется в офисе банка на предоставленном бланке);
  
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (при наличии загранпаспорта - его предъявление обязательно);
  
• идентификационный налоговый код;
  
• страховую карту СНИЛС;
  
• военный билет или приписное свидетельство (гражданам призывного возраста);
  
• справку 2-НДФЛ за последний год (выдается работодателем в течение трёх дней после подачи заявления, срок действия определяется банком);
  
• копию трудовой книжки (заверяется отделом кадров предприятия);
  
• военнослужащим — копию контракта и документ о действительном прохождении службы;
  
• свидетельство о браке;
  
• свидетельства о рождении детей;
  
• юридическим лицам и ИП – полный пакет учредительной документации и налоговую декларацию за последний год;
  
• при наличии созаёмщиков или поручителей потребуются их паспорта, коды ИНН и документы, подтверждающие платежеспособность.
  

После получения от банка положительного ответа, кредитная организация потребует от заёмщика предоставление:

• правоустанавливающих документов на участок (включая кадастровый паспорт и разрешение на строительство) и на имущество, предлагаемое в качестве залога (потребуется выписка из домовой книги и технический паспорт);
  
• выписки из ЕГРН (получить можно в местном отделении Росреестра или через официальный сайт организации - действительна в течение месяца);
  
• выписки с лицевого счета, подтверждающей наличие средств для уплаты авансового взноса;
  
• договора с подрядчиком на проведение строительных работ, с приложением пакета проектной и сметной документации;
  
• экспертное заключение о стоимости залогового имущества (выдаётся экспертом-оценщиком кредитной организации или независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию).
  

Этапы оформления

Процедурой оформления ипотечного кредита на ИЖС предусмотрено несколько этапов:

Шаг 1. Изучите предложения финансовых учреждений по ипотечному кредитованию ИЖС и выберите наиболее подходящий Вам вариант.

Шаг 2. Подайте заявление на ипотеку сразу в два или три банка. Такой подход увеличивает вероятность получения одобрения на кредит. Если на Ваш адрес придёт несколько положительных ответов, будет из чего выбирать.

Подать заявление можно, посетив один из офисов банка, или заполнив анкету на сайте организации. При личном обращении с собой желательно иметь первичный пакет документов (обычно такой список опубликован на официальном сайте учреждения).


Шаг 3. Для дальнейшего оформления банк потребует от Вас предоставления полного пакета документов, включая проектно-сметную документацию и экспертную оценку имущества, передаваемого в залог.

На этом этапе определяется сумма, необходимая для строительства и размер кредита. Также рассматривается необходимость привлечения созаёмщиков, поручителей и определяется размер авансового платежа.

После согласования всех моментов на недвижимость, передаваемую в залог, банком накладывается обременение.

Шаг 4. Последний этап оформления включает в себя:

• приобретение страхового полиса на залоговое имущество;
  
• подписание сторонами кредитного договора;
  
• уплата заёмщиком авансового платежа;
  
• регистрация изменения статуса недвижимости в Росреестре.
  

После предоставления банку квитанции об оплате первичного взноса и обновлённой выписки из Росреестра, финансовое учреждение переведёт оговоренную сумму на указанный счёт.

Ипотечные программы и их особенности

Практически всеми крупными банками поддерживаются ипотечные программы с государственным участием. Познакомимся с некоторыми из них.

Программа «Молодая семья»

Государство предлагает молодым людям, создавшим семью, компенсацию 30-35 % стоимости строительства путём предоставления жилищных субсидий. Им выдаётся жилищный сертификат, который может использоваться для уплаты первичного взноса по ипотеке или частичного погашение займа.

Кредитные организации, задействованные в этой программе, предлагают снижение ставок по кредиту:

• до 9,7-10,2 % - семьям без детей или с одним ребёнком;
  
• до 6 % - при рождении второго или третьего ребёнка (льгота действует в течение трёх и пяти лет соответственно).
  

По истечении льготного периода ставка возвращается к номиналу, установленному Центробанком, то есть возрастает на 2 %.

Материнский капитал

Размер суммы материнского капитала в нынешнем году превысил отметку в 450 000 рублей. По условиям этой социальной программы, деньги, полученные молодыми родителями за рождение ребёнка, могут быть использованы ими на приобретение или строительство собственного жилья.

При оформлении ипотеки средства материнского капитала могут быть использованы в качестве авансового платежа или на погашение остатка по кредиту. Некоторые банки в рамках этой программы предлагают льготные условия кредитования (под более низкий процент), с возможностью досрочного погашения займа.

Заявителю достаточно:

• предоставить банку сертификат на материнский капитал и стандартный пакет документации для оформления ипотеки;
  
• такие же документы предоставляются в ПФ России, поскольку выделение средств осуществляется именно этой организацией.
  

Последующие взаимоотношения этих учреждений происходят без ведома заявителя – банку необходимо подтвердить наличие средств на счету заёмщика и готовность Пенсионного фонда осуществить их перевод.

После проведения всех согласований, оформление договора проводится по обычной схеме.

Налоговые вычеты

В соответствии со ст. 220 НК РФ, после регистрации и получения правоустанавливающего документа на построенное жильё, налогоплательщик может обратиться в ФНС для оформления налогового вычета (возврат НДФЛ с суммы, потраченной на строительство).

При оформлении ипотеки на ИЖС возврату подлежит не только вычет с основной суммы кредита, но и с процентов, уплаченных в соответствии с договором.

Для возврата средств, установленных этой законодательной нормой (13 % от потраченной суммы), в налоговую инспекцию необходимо предоставить:

• справку об уплате НДФЛ за предыдущий год (2-НДФЛ);
  
• договор ипотеки и справку о сумме выплаченных процентов по кредиту;
  
• копии квитанций и документов о целевом расходовании средств (договор со строительной организацией, платёжные поручения, чеки на приобретение стройматериалов);
  
• декларацию, заполненную по форме 3-НДФЛ;
  
• оригинал свидетельства о праве собственности на построенный дом;
  
• выписку о регистрации в Росреестре.
  

Чем рискует получатель ипотеки?

В среде потенциальных претендентов на ипотеку существует убеждение, что риски, связанные с потерей залогового имущества, неизбежны. Попробуем разобраться, насколько такие опасения обоснованы:

• при потере трудоспособности Ваши обязательства перед банком покроет страховка;
  
• при временной потере работы банк, скорее всего, пойдёт Вам на встречу и предоставит кредитные каникулы;
  
• в случае возникновения непоправимых финансовых проблем, недостроенный дом всегда можно продать с последующим переоформлением ипотеки на покупателя — спрос на такую недвижимость довольно стабилен и проблем с этим не будет.
  

В любом случае, безвыходные ситуации – явление довольно редкое, поэтому отказываться от ипотеки из-за подобных опасений не стоит.

Плюсы и минусы ипотеки на строительство

К минусам классической ипотеки на ИЖС обычно относят:

• высокий уровень финансовых затрат, связанных с подготовкой документов и оформлением договора;
  
• жёсткие требования банка к сметно-проектной документации и срокам строительства;
  
• необходимость регулярного предоставления отчётов об использовании заёмных средств;
  
• высокие процентные ставки и необходимость внесения первоначального взноса.
  

К позитивным моментам использования таких займов можно отнести:

• высокий максимальный предел выдаваемых ссуд;
  
• возможность оформления ипотеки без предоставления иного залога, кроме участка под строительство;
  
• возможность привлечения созаёмщиков для увеличения суммы кредита.
  

Альтернативные варианты

Гражданам, у которых нет желания или возможности оформить ипотеку на ИЖС, кредитные организации могут предложить иные варианты получения необходимых средств. В их число входят:

• нецелевые потребительские кредиты – просты в оформлении, но ограничены в выдаваемых суммах и сроках погашения;
  
• потребительские кредиты под залог недвижимости (квартира, дом) – отличаются возможностью продления срока возврата заёмных средств и более широким диапазоном предлагаемых сумм;
  
• ипотека с дополнительным залоговым соглашением – в качестве залога может рассматриваться любая недвижимость, находящаяся в собственности заёмщика.
  

Сроки и страховка

Если требования кредитной организации к финансовому состоянию и залоговому имуществу заёмщика совпадут с реальным положением вещей, кредитный отдел банка одобрит выдачу займа и предложит ему заключить договор ипотеки.

Срок рассмотрения кредитной заявки

Сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит могут колебаться в пределах — от 3-х дней до 2-х месяцев. Всё зависит от того, насколько быстро банку удастся подтвердить информацию, указанную Вами в анкете и определиться с решением по поводу возможности удовлетворения Вашей просьбы.

При малейшем несоответствии данных, указанных при подаче заявления, с результатами проверки, в кредите Вам будет отказано. Так что при заполнении анкеты будьте предельно внимательны.

Есть ли обязательная страховка?

При получении ипотеки на ИЖС кредитные учреждения ставят одним из условий одобрения займа - обязательную страховку залогового имущества. Все остальные виды страховых услуг носят добровольный характер. Претендент может отказаться от получения полиса по страхованию жизни и потере трудоспособности, но банк оставляет за собой право отказать такому заёмщику в кредите.

Порядок погашения кредита

Внесение заёмщиком денежных средств в счёт погашения кредита может быть осуществлён любым удобным для него способом:

• в ближайшем отделении финансового учреждения;
  
• через банкоматы или банковские терминалы;
  
• через официальные online приложения кредитной организации.
  

Основным требованием банков к клиентам, оформившим ипотеку на строительство, является чёткое соблюдение графика погашения займа.

Частичное или полное досрочное погашение кредита

При желании досрочно закрыть свои обязательства по ипотеке, заёмщику необходимо подать соответствующее заявление в кредитный отдел банка с обязательным указанием:

• даты предполагаемого платежа;
  
• суммы перевода;
  
• счета, с которого планируется перечисление.
  

Обычно размер сумм, возвращаемых в рамках досрочного погашения займа, кредитными организациями не ограничивается и никакой дополнительной оплаты за подобные инициативы не предусмотрено.

Неустойка за несвоевременное погашение кредита

Сумма неустойки, устанавливаемая кредитной организацией за нарушение графика погашения кредита, не должна быть выше номинала ключевой ставки, установленного Банком России на момент заключения кредитного соглашения. Размер неустойки должен быть указан в договоре ипотеки.

Отсрочка по уплате кредита

Если клиенту удастся убедить администрацию банка во временном характере возникших финансовых трудностей, ему могут быть предложены два варианта отсрочки на внесение регулярных платежей:

• временное освобождение от погашения основного долга при обязательном внесении платежей по процентной ставке кредита;
  
• предоставление кредитных каникул на срок от нескольких месяцев до года.
  

Получение отсрочки становится возможным лишь в случае документального подтверждения заёмщиком возникших у него сложностей или непредвиденных обстоятельств, среди которых может быть:

• рождение ребенка;
  
• временная потеря трудоспособности;
  
• развод;
  
• смена работы или места жительства.
  

При переезде в другой город желательно предъявить банку подписанное заявление о приёме на работу на новом месте.

Что происходит после получения ипотеки?

После завершения процесса оформления ипотечного кредита заемщику остаётся чётко соблюдать подписанный договор — вовремя вносить ежемесячные платежи, а после окончания строительства оформить дом как жилой объект, введённый в эксплуатацию, и зарегистрировать его в Росреестре.

Часто задаваемые вопросы и ответы на них

Потенциальные заемщики иногда сталкиваются с некоторыми вопросами, связанные со льготами и отказом в ипотеке. Далее даны подробные ответы на них:

1. Кто может рассчитывать на получение отсрочки по кредитным выплатам? Подобная льгота доступна для:
   
   • клиентов, исправно вносивших ежемесячные платежи по кредиту в течение 6 месяцев с момента заключения кредитного договора;
     
   • лиц с хорошей кредитной историей, добросовестно выполнявшие свои обязательства по погашению текущего займа;
     
   • участников социальных программ кредитования.
     
   
   
2. Что делать, если банк отказал в предоставлении ипотеки? Обратиться в другие кредитные организации или воспользоваться альтернативными банковскими продуктами, в частности, обычным потребительским кредитом под залог недвижимости.
   

Участие банков в кредитовании индивидуального строительства приобретает небывалый размах. В условиях жёсткой конкуренции кредитные организации предлагают более приемлемые условия для заёмщиков, выбрасывая на рынок новые банковские продукты жилищной ипотеки. Так что внимательно изучайте кредитные предложения, сопоставляйте их со своими финансовыми возможностями и смело обращайтесь в банк за кредитом.