Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить?

Для многих людей, в собственности которых есть свободная квартира, сдача её в аренду является неплохим доходом. Зарабатывать на этом можно как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП). Причём у последней категории есть возможность оформить арендный патент, который имеет массу преимуществ. Рассмотрим этот вариант подробнее.

Основания для получения патента

Патент на сдачу квартиры — это документ, дающий право его обладателю заниматься определённой деятельностью при особых условиях уплаты налогов. Оформить патент можно, если соблюдаются следующие условия:

• сдающее квартиру лицо зарегистрировано как ИП;
  
• арендная недвижимость является собственностью человека, который будет её сдавать;
  
• количество наёмных работников (при их наличии) — не больше 15 человек;
  
• общий годовой доход не превышает 60 000 000 рублей.
  

Если вы хотите сдавать имеющуюся недвижимость в аренду, но ещё не зарегистрированы как ИП — сделайте это. Для этого соберите и предоставьте в налоговую инспекцию такие документы как:

• заявление с просьбой зарегистрировать вас как индивидуального предпринимателя;
  
• ксерокопию основной страницы и прописки из паспорта;
  
• квитанцию об оплате госпошлины.
  

После подачи всех документов сотрудниками налоговых органов начнётся проверка документов. Если всё будет в порядке, то через 3 рабочих дня вам выдадут документ о регистрации вас в качестве ИП.

Далее за 10 дней до предполагаемой даты начала деятельности подайте в ФНС заявление о переходе на патентную систему налогообложения (это заявление можно подать сразу вместе с документами на регистрацию ИП). Как только заявление утвердят, оплатите стоимость патента.

Права по патенту на сдачу квартиры в аренду

Согласно ст.217 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) со всех доходов, получаемых гражданами, должны вычитаться налоги. Сдача квартиры в аренду, если она приносит прибыль, тоже подлежит налогообложению.


Список видов деятельности предпринимателей, для которых можно получить патент, находится в ст. 346.43 НК РФ. В этот перечень входит аренда как жилых, так и нежилых помещений их владельцем. Получить патент может любой гражданин, который зарегистрировался в ФНС как ИП и является собственником сдаваемой недвижимости.

Патентная система налогообложения

Главное отличие патентной системы от остальных схем — это предварительный расчёт потенциальной прибыли, на основе которой будет вычислена сумма налоговых отчислений. Таким образом, взносы оплачиваются авансом, а не после окончания оговоренного срока.

Приобретая патент, не нужно будет платить такие налоги как:

• налог с доходов физических лиц (НДФЛ) с прибыли, полученной от аренды недвижимости;
  
• налог на добавленную стоимость (НДС) для ИП;
  
• налог на имущество, благодаря которому осуществляется заявленная деятельность.
  

Вместо этих налогов нужно внести определённую сумму за патент и оплатить социальные взносы. Насколько это выгодно — каждый решает для себя сам, учитывая ситуацию.

Уплата налога

Платить налоги нужно по схеме, зависящей от периода, на который оформляется патент. Например, если разрешающий документ приобретён на срок до 6 месяцев, оплатить его стоимость придётся сразу. Если же действие патента больше полугода, оплату можно совершить в 2 этапа:

• 1/3 часть стоимости заплатить в течение 90 календарных дней с момента оформления патента.
  
• 2/3 части суммы внести до окончания срока его действия.
  

Социальные и иные взносы

Взносы ИП напрямую зависят от наличия и количества задействованных и зарегистрированных работников. Так как в большинстве случаев для сдачи жилой недвижимости в аренду не нужны наёмные работники, придётся заплатить только:

• 5,1% в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС);
  
• 26% в Пенсионный фонд (ПФ).
  

Возможно, ещё придётся оплатить 2,9% в Фонд социального страхования (ФФС) на случай потери трудоспособности. Но этот налог не является обязательным и уплачивается, только если вы этого хотите.

Стоимость и срок действия

Срок действия патента варьируется от 1 месяца до 1 года. При этом период сдачи жилого помещения должен приходиться на один календарный год. Что касается стоимости патента, то фиксированной суммы нет. Итоговая цена этого документа зависит от следующих факторов:

• размера потенциального годового дохода ИП;
  
• региона и района нахождения жилой недвижимости, а также её площади;
  
• периода действия патента — чем меньше будет срок «работы» документа, тем ниже его стоимость.
  

Рассчитать стоимость патента на сдачу жилой недвижимости в аренду можно таким образом: потенциально возможный годовой доход (ПВГД) умножается на 6%. ПВГД устанавливается местными органами власти, учитывая среднюю цену аренды в данном регионе.

Преимущества и недостатки

Как и любая иная система налогообложения, патентная схема имеет свои преимущества и недостатки. Каждый может оценить плюсы и минусы данной системы и принять для себя решение о необходимости перехода на такую уплату налогов с прибыли.

Преимущества наличия патента:

• отсутствие необходимости оплачивать НДС, НДФЛ и налог на имущество;
  
• не нужно вести бухгалтерский учёт, сдавать налоговые декларации в ФНС;
  
• суммы отчислений понятны и просты в своем расчёте;
  
• нет лимитов на количество сдаваемых в аренду объектов;
  
• наличие разных величин ПВГД для расчётов в зависимости от нюансов деятельности ИП.
  

Что касается недостатков оформления патента, то они такие:

• рассчитанный местными властями возможный доход может быть больше реальной прибыли ИП;
  
• необходимость оплачивать документ авансом или сразу полностью, что для некоторых предпринимателей может быть проблематично;
  
• страховые и социальные выплаты не помогают уменьшить размер налоговых отчислений;
  
• необходимость вести книгу учёта прибыли ИП;
  
• небольшой срок действия документа (не дольше года).
  

Таким образом, прежде чем решиться на приобретение патента, взвесьте все «за» и «против». Патент освобождает от уплаты некоторых налогов, но при этом требует отчисления средств авансом, а не после получения прибыли. Для некоторых ИП это может стать камнем преткновения.

Признание патента недействительным

Иногда патент на аренду жилой недвижимости может быть признан недействительным. Это может произойти, если:

• ИП прекратило своё существование, а владелец жилья перешёл на систему с оплатой НДФЛ;
  
• просрочен платёж за приобретение патента;
  
• годовой доход ИП превысил 60 000 000 рублей;
  
• количество наёмных сотрудников стало больше, чем 15 человек.
  

При возникновении любой такой ситуации напишите в налоговую инспекцию соответствующее заявление. Если аренда квартиры продолжится на основании недействительного патента и это станет известно ФНС, на вас наложат административный штраф и взыщут неоплаченную сумму (если аннулирование патента было по этой причине).

Что выгоднее: ИП или физическое лицо?

На основании всего вышеизложенного многие люди могут задаться вопросом: так как же выгоднее сдавать квартиру — как физическое лицо или как ИП? Здесь играет роль множество факторов. Давайте попробуем в них разобраться.


Сегодня существует три основных способа сдачи в аренду жилого помещения на законных основаниях:

• Как физическое лицо. В этом случае вам придётся платить НДФЛ по ставке 13%. Кроме того, возникнет необходимость заключать договор найма, составлять акт приёмки квартиры и документы для фиксации оплаты. В ФНС подаётся декларация с договором на аренду и документами, подтверждающими право собственности на помещение.
  
• Как ИП по упрощенной системе налогообложения (УСН). Процентная налоговая ставка здесь составляет всего 6%. Помимо этого нужно делать отчисления в страховые фонды и заполнять налоговую декларацию.
  
• Приобрести патент на срок до 1 года. В этом случае тоже придётся становиться ИП и оплачивать страховые взносы. Правда, подавать каждый раз налоговую декларацию уже не нужно. При этом, чем меньше срок патента, тем он дешевле обойдётся.
  

В любом случае, решая на каком варианте остановиться, рассчитайте суммы налогов для каждого способа сдачи помещения в аренду. Таким образом, вы увидите, что будет выгодно именно в вашем конкретном случае.

Патент может помочь снизить налоговые отчисления для собственников дорогой недвижимости. Однако, если арендная плата низкая из-за небольшой площади квартиры или её расположения, такой вариант может оказаться убыточным. Поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» прежде, чем остановиться на этом варианте.