Переоформление квартиры на родственника — особенности процедуры и возможные риски

Согласно российскому законодательству, любой гражданин вправе полноценно распоряжаться своим личным имуществом, в том числе безвозмездно передавать, продавать, составлять завещания или обменивать. Такие процедуры часто осуществляются и с недвижимым имуществом. Граждане в основном стремятся передать квартиру родственникам, особенно детям, чтобы обеспечить их имущественно и финансово. Обо всех нюансах такой процедуры рассказано ниже.

Основные моменты

Присуждение права собственности на недвижимость родственникам удобно. Оно позволяет миновать сложные махинации, которые необходимы при оформлении наследства и права на него. Многие владельцы предпочитают передавать квартиры и иную недвижимость путем договора дарения, так как это наиболее простой и быстрый вариант. Чтобы сделка не была аннулирована, необходимо учесть действующее законодательство РФ.

Термины

Существует несколько способов передачи собственности во владение другого человека. Законодательство РФ предусматривает:

• Дарение. Безвозмездная передача прав на имущество. Бывший собственник не вправе требовать ничего от второй стороны: ни услуги, ни оплату.
  
• Купля-продажа. Одна сторона продает, вторая покупает. Выплачивается рыночная или иная стоимость недвижимости. Распространена между дальними родственниками. Позволяет решить споры при наличии долей в недвижимости.
  
• Обмен или мена. Лица обмениваются квартирами. Это может происходить как без доплаты, так и с доплатой, если условия проживания в одних апартаментах сильно превышают условия в других.
  
• Рента. Временное владение недвижимостью. Оно может быть как срочным, так и бессрочным. При бессрочной ренте владелец зачастую ставит условие, что новый собственник пользуется квартирой, но при этом содержит на иждивении прежнего владельца.
  
• Передача по наследству. Может быть законное наследование или по завещанию. В завещании можно установить любой порядок наследования, указать в качестве получателя дальнего родственника или человека, который не связан с составителем кровными узами. Если завещания нет, то наследование происходит по закону согласно следующему порядку: сначала ближайшие родственники, затем дальние.
  

Могут пригодиться и дополнительные термины, такие как налоговый вычет. Если переоформление приходится на дальнего родственника, ему придётся выплатить налог. Свою часть в виде налогового вычета он спустя некоторое время, обычно в конце года, сможет запросить обратно.

Действующие нормативы

Особенности передачи имущества между гражданами РФ регулируются законодательством. В частности, наибольшее количество статей, которые касаются этого вопроса, содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации:

• ГК РФ 567 — о договорах дарения и обмена;
  
• ГК РФ 251 — о возможности собственника продавать, передавать или сдавать в ренту долю недвижимого имущества;
  
• ГК РФ 235 — основания для прекращения права собственности;
  
• Гражданский кодекс, статья 153 — сделки, при помощи которых можно передать имущество по воле собственника;
  
• ГК РФ 164, 131 — об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
  

Право собственности на недвижимое имущество возникает только после занесения сведений в реестр. Сама сделка не является достаточной. Если стороны окажутся обмануты, для подтверждения права собственности придется обращаться в суд.

Плюсы и минусы процедуры

Следует сразу сказать о плюсах процедуры:

• будущий собственник избавляется от проблем, связанных с получением квартиры по наследству: оформление происходит быстрее и проще;
  
• нет риска, что сделка будет оспорена как в случае с передачей по завещанию или законному наследованию;
  
• бывший собственник остается уверен в факте передачи прав на недвижимость.
  

Благодаря данным преимуществам многие владельцы предпочитают совершать передачу собственности еще при жизни, заменяя этой процедурой составление наследства. Например, родители оформляют квартиру на своего ребенка, либо же престарелые люди — на любого наследника.

При этом часто встречается ситуация, когда права уже переданы, но бывший собственник продолжает пользоваться имуществом, проживает на площади квартиры или дома. В такой ситуации оформлять апартаменты на родственников следует, только если человек уверен в их преданности. Ничто не спасёт от выселения, кроме недееспособности, если родственник вдруг ополчится против бывшего собственника.

Вместе с передачей собственности теряются все права на неё, исчезает возможный дополнительный источник дохода. Об этом минусе можно забыть, если переоформление происходит на правах купли-продажи.

Возможные риски

Главным риском для человека, который передаёт свою собственность, является ухудшение жилищных условий. Если по договору дарения произошло ухудшение жилищных условий или финансового состояния человека, его можно обжаловать в судебном порядке. Однако при создании договора купли-продажи или обмена добиться отмены решения сложнее. Поэтому необходимо убедиться, что процедура передачи не повредит собственнику, которые передаёт свою недвижимость.

Дополнительный риск — это неправильное оформление документации. Если договор в письменном виде окажется составлен неверно или его содержание будет не полным, то сделка не состоится.

Зачастую о неправильном заполнении бланка сообщают еще на этапе обращения сторон в Росреестр. Заявление отклоняют, после чего документы можно просто переоформить и подать заново. Но опаснее ситуация, при которой по какой-то причине документация принимается, сделка заключается, и некоторое время обе стороны считают, что процедура успешно завершена, а через некоторое время обнаруживается, что сделка составлена неверно.

Это приведёт к потерям с обеих сторон: как финансовым, так и имущественным. Чтобы избежать ошибок в официальных документах, желательно отдавать их на проверку квалифицированному юристу. Однако это обойдётся дороже, чем самостоятельное оформление.


В каких случаях сделка может быть расторгнута:

• передача квартиры нанесла ущерб несовершеннолетним, которые были прописаны или являлись совладельцами переданного имущества;
  
• обнаружилось, что подписание бумаг происходило под принуждением;
  
• неверно составлен договор;
  
• указаны фальшивые данные;
  
• если переоформление возникло на основании завещания, оно может быть аннулировано, если на иждивении у погибшего были недееспособные лица;
  
• отсутствуют подписи всех сторон;
  
• недвижимость оказалась под залогом или ранее продана другому человеку.
  

Люди доверяют своим родственникам и редко перепроверяют квартиру, что может привести к мошенничеству со стороны даже самых близких. Хотя, такой риск возникает чаще всего при купле-продаже имущества, а не передаче по договору дарения.

Способы переоформления квартиры

Вариантов переоформления всего 6. Чтобы выбрать наиболее подходящий, лучше пройти консультацию у юриста.

Договор купли-продажи

Купля-продажа выгодна дальним родственникам, так как позволяет сократить расходы за счет налоговых вычетов. При этом придётся заплатить рыночную стоимость недвижимости, что нельзя не отнести к минусам. Зато родственники могут несколько занизить цену апартаментов.

Договор ренты

Существует несколько типов договоров ренты. Первый — срочный. Это стандартная аренда недвижимости. Договор можно заключать на месяц, полгода, год или любой другой срок, хоть на сутки. Такая рента осуществляется на платной основе, а съёмщик обязуется поддерживать нормальное состояние жилища. Никаких особенностей при заключении договора между родственниками нет.

Есть бессрочная рента. Обычно ее условия таковы: родственник может пользоваться квартирой уже при жизни предыдущего владельца, но при этом обязан его содержать. После смерти владельца квартира сразу переходит съёмщику, проходить оформление по процедуре наследства не нужно.

Договор мены

Чтобы обменяться квартирами, каждая из них должна быть без обременений. Договор заключается аналогично купле-продаже. При этом заключаются два договора: по одному на каждую недвижимость. В них указывается, происходит мена без доплат или с ними. Если доплаты есть, прописывается цена.

Договор дарения

Важно помнить, что договор дарения может быть аннулирован, если был сделан с целью избежать продажи имущества в результате банкротства. То же происходит, если дарение имущества принесло ущерб несовершеннолетнему.

Передача после смерти родственника

Наследственная передача сопряжена с рисками. Другие наследники, которым не досталась доля имущества, могут открыть спор в суде. Право владение будет передано им, если:

• наследодатель не указал в завещании своих несовершеннолетних детей;
  
• без доли остались недееспособные лица, например, инвалиды;
  
• будет доказано, что завещание составлено неправильно или не в здравом уме.
  

Передача по законодательству, без завещания, еще сложнее. Например, дальний родственник не получит почти ничего. Если необходимо передать имущество не ближайшей части семьи, то следует составить завещание.

Переоформление доли в квартире

Владелец вправе передать долю в квартире любым способом, если она официально выделена и зарегистрирована на него. Если чёткой доли нет, необходимо пройти приватизацию и обозначить границы имущества каждого проживающего.

Получив долю в квартире, новый владелец может выкупить остальные и стать единоличным собственником. Важно помнить, что, если доля продается, сначала нужно дождаться отказа владельцев других частей квартиры. По закону у них на это есть несколько месяцев.

Какие сделки наиболее просты в оформлении?

Наиболее выгодный вариант для близких родственников — это завещание или дарение. При составлении завещания не нужно обращаться ни в какие дополнительные конторы. Достаточно сформировать бумагу, указав в ней наследуемых лиц, а все заботы об оформлении собственности лягут на плечи наследников уже после смерти составителя.

Если в завещании указан несовершеннолетний, не нужно спрашивать разрешение у его законных представителей. Но проблемы могут возникнуть уже у получателей квартиры. Завещание может быть потеряно или оспорено. Также наследник может не оформить его в течение 6 месяцев, из-за чего права будет потеряны.

Если владелец не сомневается в своем родственнике, удобнее составить соглашение о дарении. Платить налог при переходе собственности между близкими родственниками не нужно. Если человек совершеннолетний, он вступает в право собственности сразу после регистрации сделки. Если квартира передается ребенку, то даритель (в случае, если он является законным представителем несовершеннолетнего) управляет имуществом до достижения новым владельцем 18 лет.

Необходимые документы

При оформлении сделки необходимо иметь при себе 3 экземпляра договора, паспорта всех сторон сделки (они также должны присутствовать в регистрационной службе), справку об уплате государственной службы. Дополнительно приносятся кадастровые и нотариальные бумаги.

Рекомендации по подготовке документов

При подготовке документации учитывайте сроки их действия. Для оформления сделки придется взять справки в ЖЭУ о том, что у собственника отсутствуют задолженности по ЖКХ и налогам. Они действуют только в течение 10 дней. Также бессрочными не являются технический и кадастровый паспорт, их, скорее всего, придется заказать заново. Обязательно нужно взять согласие у всех других собственников квартиры.

Подготовка кадастровых выписок

Кадастровые выписки оформляются в БТИ. Средний срок изготовления после подачи заявки — от 1 до 4 недель. При этом можно не торопиться, ведь срок действия кадастровых документов достаточно долгий. Понадобится кадастровый и технический паспорта.

Нотариальные документы

Нотариальные бумаги — это те, которые составляются или подписываются в нотариальных конторах. За их оформление придётся заплатить, кроме того, обращаться необходимо к специалисту с лицензией на соответствующую практику.

Список нотариальных документов, который может понадобиться при оформлении различных видов передачи недвижимости:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
  
• справка о вступлении в право наследства;
  
• согласие других собственников на продажу или передачу имущества.
  

Существуют ли способы минимализации расходов?

Процедура передачи собственности всегда сопряжена с тратами на выплату госпошлины и налогов, а также с оплатой услуг юриста. Однако есть возможность сэкономить без ущерба для качества документов.

Как снизить затраты на оформление передачи имущества?

Если необходимо минимизировать затраты, достаточно отказаться от помощи юриста. В некоторых случаях, как при оформлении договора дарения, заверение нотариуса обязательно. Однако можно ограничиться лишь обращением к нему за официальным заверением. Это обойдётся гораздо дешевле, чем полное сопровождение.

Полное сопровождение — это выполнение нотариусом всех этапов оформления, начиная от составления договора и его заверения, заканчивая помощью в обращении в регистрационную службу. Это обходится в среднем в 3500 рублей за один объект. Если же с формой договора разбираться самостоятельно, как и с подачей пакета документов в МФЦ или регистрационную службу, то затраты удастся снизить в несколько раз.

Также можно обращаться не в крупную нотариальную контору, а к частному специалисту. У него обязательно должно быть разрешение на осуществление данного вида деятельности, а также опыт и положительные отзывы. Частные специалисты берут меньше, так как меньше тратятся на аренду офисного помещения и другие сопутствующие услуги.

У кого выгоднее консультироваться: нотариуса или юриста?

Юрист консультирует не только по вопросам оформления документов. Он готов помочь выбрать способ передачи недвижимости, наиболее выгодный конкретно для вас. Его услуги более универсальны, однако стоят дороже.

Нотариус же обойдется дешевле. Он занимается в основном оформление документов и их подписанием, хотя может предложить и полное сопровождение.

Безнотариальное оформление купли-продажи

Провести куплю-продажу можно без нотариуса, исключая следующие случаи:

• продажа собственности недееспособного человека;
  
• передача прав на долю в квартире;
  
• рента с пожизненным иждивением.
  

В остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно, однако тогда возрастает вероятность возникновения ошибок при составлении документов.

Можно ли провести процедуру без налога?

При передаче имущества получающая сторона должна выплатить налог в государственный бюджет. Размер отчислений зависит от степени родства. Чем ближе родственные связи, тем меньше отчисления.

Если произошла купля-продажа имущества, необходимо заплатить налог в размере 13% независимо от степени родственных связей. Однако есть одно послабление: налог выплачивается только с суммы, которая превышает 1 млн. рублей. Отчислениями занимаются те лица, которые продали недвижимость и получили прибыль.


Более льготные условия предоставляются в случае дарения или передачи по наследству. Уплачивать налог, если получателями наследства или имущества в дар являются близкие родственники, не нужно. Оплачивается только государственная пошлина.

Если же степень родства дальняя, то при передаче имущества по наследству придется заплатить налог в размере 0,3-0,6% в зависимости от характеристик недвижимости.

Из данной статьи вы узнали об основных особенностях, плюсах и минусах переоформления квартиры на родственников, а также ознакомились с различными нюансами, связанными с данной процедурой. Теперь вы сможете выбрать для себя самый оптимальный способ передачи собственности и минимизировать возникновение возможных рисков.