Перевод жилого помещения в нежилое: куда обращаться и с какими документами

В большинстве случаев потребность изменения статуса квартиры или другого жилого помещения на нежилое обусловлена использованием объекта для ведения деятельности предпринимательского характера. Порядок осуществления такой операции определяется на основании ЖК Российской Федерации и требует сбора документации и обращения в компетентные государственные органы.

Условия для выполнения перевода

На основании 17 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации определяются те условия, при наличии которых начинающий предприниматель имеет возможность вести коммерческую деятельность без перевода помещения. Так, к ним относятся:

• отсутствие со стороны ИП или ООО действий, которые будут ухудшать жизнь непосредственно проживающих в доме людей (с учётом права владения квартиры или наличия регистрации) или непосредственных соседей;
  
• соответствие санитарным нормам и требованиям, надлежащее техническое состояние всего строения или сооружения (не аварийное);
  
• регистрация лица (физического или юридического) в данной квартире.
  

Несмотря на такие факторы в большинстве случаев действующий порядок ведения предпринимательской деятельности всё же требует перевода помещения в категорию нежилых. Это связано с тем, что будут отсутствовать какие-либо ограничения, и при выполнении перепланировок или подведении дополнительных коммуникаций собственник помещения уже будет руководствоваться другими законодательными актами.

При необходимости изменения типа квартиры потребуется выполнить определённые условия, устанавливаемые статьей 22 ЖК РФ, к которым относятся следующие:

• Наличие прямого входа в помещение со стороны улицы. В том случае, если общая площадь квартиры, для которой необходима смена статуса, более 100 кв.м., вместе с этим предъявляется требование наличия запасного входа-выхода со стороны подъезда многоэтажки. Подобное требование в определенного рода ситуациях не обязательно и рассматривается отдельно в каждой ситуации при подаче необходимого пакета документации.
  
• При таких действиях с квартирой, которая располагается на втором, третьем и т.д. этажах (на любом, кроме первого), должно соблюдаться правило – все квартиры, что расположены под интересующей заявителя, уже должны иметь статус нежилых.
  
• Объект не должен входить в состав домов, признанных аварийными или предназначенных под снос.
  
• Объект должен иметь подключение ко всем действующим коммуникациям, которые подводятся к дому.
  
• Строение не должно входить в состав дома, принадлежащего к фонду историко-культурной ценности.
  

В определённых ситуациях (в зависимости от конструкции помещения, её назначения, планируемых действий относительно строения) предъявляется требование, чтобы дом не находился на учёте в штабе ГО. Перечисленные требования должны выполняться не зависимо от того, является ли дом многоэтажным или одноэтажным.

Поэтапный порядок действий по переводу жилого помещения в нежилое

Порядок действий, необходимый для осуществления перевода, состоит из поэтапного обращения в государственные органы, уполномоченные на выполнение таких действий, и предоставление в них заявлений и необходимого пакета документации. Наличие достоверной информации об очерёдности таких операций, а также о том, какие документы необходимо предоставлять, поможет сэкономить время на перевод и средства, которые могут понадобиться при подготовке документации и оплате государственных пошлин.

Обращение для изменения статуса

Первым этапом сбора и подачи документов становится направление от владельца обращения в комиссию. Такое действие может выполнять как непосредственный собственник жилья (или один из них), так и лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность на представление его интересов.


Перечень документов, необходимый на этом этапе, выглядит следующим образом:

• Доверенность, при наличии которой возможно взять необходимые документы в БТИ. Собственник (в определённых ситуациях в его роли может выступать доверенное лицо) обращается в Департамент, заведующий управлением имуществом. Здесь оформляется бумага, где отражается просьба выдать такую документацию. По этому документу также происходит предоставление плана (отдельно каждого этажа) и его экспликация. Получение бумаг осуществляется через некоторое время после подачи заявления, как правило, срок ожидания составляет один месяц. Для возможности осуществления такого действия дополнительно потребуется предоставить паспорт, свидетельство, подтверждающее регистрацию права владения, а также соглашение, на основании которого используется помещение, если данным лицом является не его владелец.
  
• Паспорт (технический), план строения и его экспликация. Их предоставление осуществляется по доверенности в БТИ. Для возможности получения потребуется перечень документации, аналогичный тому, какой подаётся в Департамент. В том случае, если техпаспорт имеется в наличии, необходимо сверить дату его выдачи – если он оформлен ранее чем за три года до обращения для изменения категории жилья, то потребуется новый документ, поскольку предоставленные в старом данные не могут приниматься за действительные.
  
• Справка ДЕЗ. Её выдают в управляющей компании, которая относится непосредственно к тому зданию, в состав которого входит квартира. Подобная справка будет содержать в себе информацию о том, для каких целей предназначены другие помещения (во внимание в такой ситуации принимаются находящиеся на одном этаже с интересующей заявителя квартирой).
  
• Заключение о состоянии всего строения, в котором расположен объект. Такой документ выдаётся также в домооуправляющей компании (она может выступать в роли ЖЭКа, ТСЖ и т.д.). Его необходимость связана с дальнейшей возможностью проведения каких-либо работ и непосредственного использования по назначению.
  
• Документ, свидетельствующий о соответствии нормам, предъявляемым относительно безопасности от возможных пожаров, возгораний и т.д. Для его получения собственник должен обратиться в Управление по осуществлению надзора при МЧС. Для возможности получения документа осуществляется выездная проверка, после чего предоставляется заверенный документ.
  
• Заключение СЭС. Выдаётся оно также только по месту нахождения объекта, статус которого будет изменяться. Аналогично проверке пожарной безопасности, потребуется выездная проверка, при которой сотрудник санитарно-эпидемиологической службы проводит определённые действия в соответствии с регламентом предоставления таких документов.
  
• Документ, подтверждающий наличие согласия у всех владельцев помещений, расположенных в данном доме. Необходимы сведения именно от тех людей, которые являются непосредственными собственниками квартиры, а не просто зарегистрированы в ней. Для того, чтобы ускорить процесс, заинтересованное физическое или юридическое лицо обращается в управляющую компанию. Она несёт обязательство по включению вопроса в текущий план заседания собственников, проводимого с определённой периодичностью. В отдельных случаях проводят внеочередное заседание, при этом потребуется согласие как минимум 2/3 собравшихся:
  
• Выписка из домовой книги. Для её получения потребуется направить обращение в паспортный стол. При оформлении такого документа стоит учитывать, что срок действия по закону составляет 2 недели, поэтому делать его нужно только перед непосредственным предоставлением.
  
• Проект переустройства. Заказ проекта осуществляется в специализированных компаниях, которые имеют соответствующую лицензию.
  

Обращение в государственный орган контроля и управления

Далее собственник обращается в Департамент и оформляет бумагу с просьбой перевода жилья в нежилой фонд. Кроме всех прочих документов, потребуется также предоставить паспорт владельца объекта и бумагу, подтверждающую право владения недвижимостью.

Обращение в БТИ

В том случае, если межведомственная комиссия вынесла положительное решение о возможности перевода, собственник имеет все основания, чтобы направить в БТИ (отделение приватизации) отдельное прошение. При выполнении такого действия потребуется предоставить следующий пакет документов:

• заявление на выдачу необходимого пакета документации;
  
• документы, подтверждающие личность всех собственников квартиры;
  
• документы, подтверждающие право владения помещением;
  
• доверенность (если обращение исходит не от собственника квартиры);
  
• учредительные документы (если заявителем выступает ООО);
  
• протокол решения Департамента;
  
• техпаспорт, поэтажный план (при необходимости), экспликация.
  

На основании всех показателей осуществляется расчёт стоимости выполнения всех действий и производится оплата.

Обращение в регистрационную палату

На следующем этапе происходит оформление прав на помещение в регистрационной палате, для чего предоставляется следующий пакет документации:

• документы, подтверждающие личность всех собственников помещения;
  
• свидетельство о праве владения и распоряжения квартирой;
  
• протоколы, которые выданы комиссией и БТИ;
  
• кадастровый паспорт;
  
• доверенность и документы по юридическому лицу, если обращение следует от ООО.
  

Консультация юриста по вопросам перевода жилого помещения в нежилое, необходимых для этого действий, документов, установленных сроков рассмотрения обращения представлена в этом видео:

Основания для отказа

В определённых ситуациях обращение может не дать желаемых результатов, и заявитель получает отказ. В частности, он может последовать в таких случаях:

• если помещение, категория которого подлежит изменению, является лишь составной частью квартиры;
  
• если право владения ограничено правом другого лица или организации (залогом, арендой, наймом);
  
• при условии отсутствия прохода к помещению без необходимости использования других;
  
• если квартира (вся или её часть) используется кем-либо для проживания;
  
• при условии предоставления неполного пакета документации;
  

Оплата услуг

Стоимость услуг для оплаты будет рассчитываться на основании тех действий, которые собственник будет производить при помощи сторонних организаций и величины государственных пошлин за выполнение действий государственными органами.

В частности, в обязательные расходы будут входить:

• цена самого перевода помещения в статус нежилого в БТИ;
  
• оплата услуг за подготовку технического паспорта;
  
• государственная пошлина за оформление нового свидетельства на право собственности.
  

Дополнительно также понадобится оплатить услуги организации, которая на правах предоставления интересов будет выполнять все необходимые действия за собственника.

Возможные сложности

На практике наиболее частой сложностью, с которой сталкиваются владельцы квартир при переводе жилого помещения в категорию нежилого, является необходимость сбора подписей других жильцов в качестве подтверждения их согласия. Далеко не все могут пожелать, чтобы на территории их дома находилось коммерческое помещение.

В общем же сам сбор документов и обращение в разные инстанции для тех лиц и граждан, которые практически никогда не сталкивались с такими вопросами, может вызывать некоторые сложности, в связи с чем и следуют обращения в специализированные компании, оказывающие такого рода услуги.

Для перевода жилого помещения в категорию нежилого потребуется собрать необходимый пакет документации и обратиться в компетентные органы. В случае отсутствия каких-либо показателей у помещения или требуемых факторов необходимо обеспечить их наличие для возможности перевода в другой статус.