Основания и способы выселения из квартиры

Выселение является юридическим понятием, которое означает выдворение физического лица из занимаемого им помещения. Это физическое действие, осуществлять которое должны только судебные приставы, а значит, и сам процесс должен быть проведен в судебном порядке.

Кто и когда имеет право выселить из квартиры?


Существует достаточное количество причин, из-за которых людей могут выселять из их жилья. Рассмотрим некоторые примеры.

Выселение из квартиры

Расторжение брака


Практически первым вопросом после того, как супруги приняли решение развестись, является вопрос о выселении. Нередки ситуации, когда один из супругов уже покинул жилплощадь и живёт в другом месте, но при этом не выписывается из квартиры.

Если жилье было приобретено одним из супругов ещё до брака или в браке, но на личные деньги, если собственность уже поделена или закреплена брачным контрактом, то выселяемый не имеет на эту квартиру никаких прав. При этом закон не делает акцента на том, что на момент подачи иска брак должен быть обязательно расторгнут. Заявление может быть подано ещё в период брака.

Для выселения супруга из квартиры не считается препятствием:

  • наличие прописки;
  • отсутствие официально оформленного развода;
  • отсутствие письменного оформления проживания по соглашению сторон;
  • наличие разного рода обременений на жилье.

Варианты выселения из квартиры сводятся к трём способам:

  • самостоятельное ограничение доступа;
  • принудительное при помощи сотрудников полиции;
  • в порядке судебного производства.

Первые два варианта носят околоправовой характер, поэтому подробнее изучим последний способ. В суде стороны являются истцом и ответчиком, имеется состязательность процесса, и каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Перед подачей иска имеет место быть письменная претензия. К разбирательству в обязательном порядке нужно привлечь прокурора.

Выселяемый супруг может заявить, что ему некуда выезжать, и попросить или дать ему отсрочку, или выплатить денежную компенсацию на приобретение или съем жилья. В таких ситуациях суд проверяет доводы и доказательства, которые подтверждают слова ответчика. В свою очередь, истец доказывает противоположное.

Решение суда и исполнительный лист являются документами, на основании которых можно требовать освобождение жилой площади и осуществить снятие с регистрационного учета.

Продажа квартиры


Если сделка по купле-продаже квартиры состоялась полностью, то бывшие владельцы более не могут там оставаться, если только другое не указано в договоре. В законах РФ не прописан конкретный срок на снятие с регистрации и выселение собственника, это все должно быть прописано в самом соглашении.

Если бывший собственник отказывается добровольно освободить жильё, новый владелец имеет полное право требовать этого, подав заявление в суд. Основанием для выселения является оформленный договор купли-продажи. Истец должен предоставить в суде все подтверждающие документы на право собственности и доказательства того, что бывший собственник отказывается покидать проданную недвижимость.

После того, как суд вынесет в сторону истца положительное решение, предыдущий собственник обязан освободить занимаемое помещение и выписаться из него.

Кредитная задолженность


Чаще всего выселение из-за кредитной задолженности происходит тогда, когда сама квартира покупалась в ипотеку, а взносы по ней не выплачивались, что привело к образованию большой суммы долга. Банки, при этом, не торопятся с выселением – их не интересует особо сама квартира. Их интерес заключается в получении процентов от кредита, поэтому они стремятся к тому, чтобы должник выплатил кредит полностью.

Но если все-таки бесконечные напоминания о том, что долг надо бы все-таки погасить, не действуют, банк принимает решение о выселении неплательщика из залогового имущества через суд.

О том, что жилье у вас могут забрать в случае неуплаты, указывается в договоре. Квартира выставляется на торги и продается, а часть денег обычно возмещается. Чаще всего подобные дела решаются в сторону банка, а если торги проходят неуспешно, то и квартира переходит в собственность организации. Согласно законодательству, банк обязан предупредить должника за месяц до процедуры выселения, давая тем самым шанс рассчитаться по долгам.

Собственник жилья ещё может вернуть себе дом даже после выселения. Это можно сделать, если кредит будет погашен до проведения торгов и определения нового хозяина квартиры.

Неуплата за коммунальные услуги


Оплачивать коммунальные услуги нужно регулярно. Но существуют люди, которые или относятся к этому халатно, или имеют финансовые проблемы, не позволяющие делать это своевременно. В любом случае при накапливании долгов за ЖКХ должникам приходят письма, которые извещают о том, что без своевременного погашения их выселят из квартиры.

Неуплата за коммунальные услуги

Невыполнение требований, которые обусловлены статьей 153 Жилищного Кодекса России, может привести к применению по отношению к должникам следующих методов:

  • начисление штрафов;
  • ограничение водоснабжения;
  • отключение электричества.

Выселить могут из муниципальной квартиры, которая была получена по договору соц. найма. Компания, которая предоставляет услуги, подаёт иск в суд о выселении из жилплощади за наличие долгов. Решения суда, по которым жильца могут выселить, следующие:

  • использование площади не по назначению;
  • ведение асоциального образа жизни;
  • превращение квартиры в свалку;
  • жильцы становятся причиной разрушения дома;
  • регулярные просрочки оплат коммунальных платежей.

Выселив людей из занимаемой квартиры, их могут поселить в неблагоустроенные помещения или коммунальные комнаты.

Тянутся судебные разбирательства обычно от 3-х до 6-ти месяцев. Чтобы понять, за какой размер долга человека могут выселить из жилья, сумму задолженности сопоставляют с кадастровой стоимостью квартиры (а учитывая, что эта стоимость сейчас приближена к рыночной, это довольно большая сумма). Соответственно, если коммунальный долг составляет около 10 тыс. рублей, а человек является собственником квартиры, то выселить его весьма трудно.

Если вдруг вас вызвали в суд по поводу неоплаченных счетов, вам следует обратиться к юристу, который расскажет, что делать в подобных ситуациях. Также можно попытаться закрыть долг и прийти в суд с уже оплаченными квитанциями. Если вдруг просрочки связаны с уважительными причинами, нужно предъявить доказательства.

Антиобщественное поведение


Не редки случаи, когда соседями являются неадекватные люди, устраивающие шумные попойки или разборки. Подобное поведение и нарушение определенных правил вполне могут стать причиной выселения таких жильцов из квартиры. Однако сам процесс выселения достаточно долгий и требует усилий.

Сложность заключается в том, что необходимо привести доказательства нарушений покоя жильцов дома. Такие нарушения должны быть запротоколированы органами правопорядка, но одного зафиксированного случая будет недостаточно для выселения. После первого протокола обычно выносят предупреждение.

К выселению могут привести следующие действия:

  • использование квартиры не с целью проживания, а с целью ведения торговой или предпринимательской деятельности;
  • содержание наркоманских притонов;
  • нарушение прав жильцов всего дома;
  • регулярные пьяные дебоши.

Выселение в этом случае подразумевает продажу квартиры и выплату компенсации жильцу. Чтобы добиться успеха в этом деле, следует учитывать несколько правил:

  • сначала нужно обращаться в правоохранительные органы, потом в местную администрацию и, наконец, подавать иск в суд;
  • будет лучше, если заявление подпишут жильцы всего дома или, по крайней мере, подъезда, так как одиночные заявления рассматриваются достаточно редко.

Способы и процедура выселения


В зависимости от причин и места проживания, процедура выселения может иметь свои нюансы.

Из ипотечной собственности


Является самым распространённым видом освобождения жилплощади в судебном порядке – суд всегда защищает интересы кредиторов. Даже если вам дадут какие-то отсрочки или проведут реструктуризацию, исход, скорее всего, будет один – если нет оплаты, вас выселяют на улицу.

Чтобы не вызывать беспокойство людей, при выселении ипотечных должников из залогового жилья, правительство разработало несколько федеральных программ и мер, которые призваны помочь гражданам страны выйти из сложной ситуации:

  1. Федеральная программа «Жилище» призвана помочь как кредитным должникам, так и улучшить жилищные условия нуждающимся гражданам.
  2. Маневренный фонд. Бытует странное мнение, что если человек берёт ипотеку, значит, у него есть и другая жилплощадь. Это далеко не всегда бывает правдой, и если банк забирает квартиру, то человек оказывается на улице. Чтобы такого не было, строят маневренное жилье, куда и переселяют в судебном порядке должников.

Маневренный фонд

Из служебной квартиры


Из жилья, называющегося служебным, выселить постояльца возможно только после прекращения найма по контракту – действует он обычно ровно столько, сколько наниматель продолжает работать в организации, которая и предоставила ему квартиру. Но возможны и исключения:

  • желание нанимателя;
  • соглашение сторон;
  • смерть нанимателя;
  • решение суда по иску наймодателя;
  • признание жилого помещения подлежащим к сносу.

В 4-й части статьи 83 Жилищного кодекса РФ перечислены причины, по которым собственник служебного жилья может обратиться в суд с иском:

  • невнесение оплаты коммунальных услуг сроком более полугода;
  • нарушение прав соседей;
  • нецелевое использование помещения;
  • умышленное повреждение помещения или его разрушение.

Из муниципальной квартиры


В муниципальной квартире проживают на основании договора социального найма жилого помещения, который заключают между собой гражданин и собственник жилья. Согласно части второй статьи 60 ЖК РФ, данный договор заключается на бессрочной основе, то есть ею можно пользоваться пожизненно. Но имеется и ряд исключений, которые прописаны в статье 83 ЖК РФ – закон предусматривает равные основания для расторжения договора.

Порядок выселения из служебной и муниципальной квартир схож: вручается исполнительный лист с решением суда о расторжении договора. В листе имеются конкретные сроки, в которые должен уложиться наниматель, чтобы освободить помещение. Согласно первой части статьи 107, в случае неисполнения данного решения пристав назначает новый срок выселения, а жильцам придется уплатить исполнительский сбор.

Если же выселение не произошло и после назначения нового срока, то приставы имеют право выселить жильцов принудительно, однако все зарегистрированные в помещении жители должны быть проинформированы об этом на этапе продления срока исполнения решения о выселении.

Процедура выселения проводится в присутствии понятых – не менее 2-х человек, которые не имеют заинтересованности в исходе процесса. По результатам выселения составляется 2 документа:

  • акт о выселении, который вручается всем участникам процесса;
  • опись имущества выселяемых лиц с меткой о месте его хранения.

Выселение собственника


Выселить собственника квартиры могут только органы государственной власти и представители муниципалитетов. К основаниям на выселение относят следующие пункты:

  • бесхозяйственное использование помещения, которое может повлечь последующее разрушение;
  • использование помещения не по назначению;
  • незаконная перепланировка, которая создала угрозу целостности строения;
  • неуплата коммунальных платежей;
  • несоблюдение санитарно-гигиенических требований.

В случае наличия какого-то из этих пунктов, напишите заявление участковому – это является самым простым способом решения проблем. Также можно пойти и другим путем:

  • составить заявление в местные органы администрации с просьбой оказать воздействие на хозяина жилья;
  • представитель администрации выносит предписание в адрес владельца с требованием устранить нарушения;
  • если предписание было проигнорировано, то составляется иск в суд;
  • по итогам рассмотрения дела либо исполняется судебное решение, либо хозяин сдает права на жилплощадь.

Выселение непрописанных жильцов


Для начала попросите нарушителя покинуть квартиру добровольно. Если он откажется, можно обращаться в судебные инстанции. По закону, у каждого человека есть право на жилье, и лишить его этого права можно только через суд.

При составлении иска нужно опираться на основные законы, которые помогают сохранить ваши права. В статьях 7, 11, 69 и 70 ЖК РФ указано законное право, по которому можно обратиться в суд для выдворения неугодного жильца без предоставления ему жилплощади.

Прежде чем обращаться в высшие инстанции с иском, обратитесь в органы с просьбой применить санкции для непрописанных граждан. После обращения в полицейский участок вам дадут уведомление. Сотрудники обязаны проверить доводы, которые были изложены в иске в течение 10 дней. Если вы будете не согласны с решением, у вас имеется право на обжалование постановления в прокуратуре.

Выселение родственников или бывшего члена семьи


Согласно первой части статьи 69 ЖК РФ, к членам семьи относят проживающих совместно с собственником его супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи в случае, если они вселены в квартиру собственником в качестве членов его семьи, которые ведут с ним общее хозяйство. Такие граждане могут также и лишиться этого статуса, что может стать причиной для их выселения – например, при разводе супругов или лишение родительских прав одного из родителей.

Выселение гражданина из занимаемого помещения проводится только в судебном порядке. Поскольку речь идет об использовании жилого помещения, иск о выселении может быть подан только в районный суд по месту нахождения спорного жилого помещения.

В заявлении должна быть указана следующая информация:

  • название суда;
  • наименование истца;
  • наименование ответчика;
  • в чем заключается нарушение;
  • обстоятельства, на которых истец обосновывает свои требования, и доказательства данных обстоятельств;
  • цена иска, если он подлежит оценке;
  • сведения о соблюдении досудебного порядка;
  • перечень документов.

Заявление в суд

Прилагаются следующие документы:

  • копии иска;
  • документ, который подтверждает оплату пошлины (размер которой составляет 100 рублей);
  • документ, удостоверяющий полномочия представителя истца;
  • документ, подтверждающий обстоятельства;
  • документы, подтверждающие выполнение досудебного порядка.

Но не со всеми исками можно сразу бежать в суд. Например, если речь идет о жильце, который нарушает своими действиями права собственника, то сначала нужно обратиться с жалобой в районное ОВД и получить оттуда письменный ответ о том, что факты в жалобе подтвердились, но проблема может быть решена только в судебном порядке.

Выселение квартирантов


Большая часть людей сдает квартиры без официального договора, не смотря на то, что это запрещено законодательством. Связано такое с нежеланием платить налоги с прибыли, которую они получают за аренду.

Основаниями для выселения квартирантов являются следующие причины:

  • нарушение сроков оплаты;
  • использование квартиры не по назначению;
  • нарушение устных договоренностей;
  • отсутствие должного ухода за квартирой.

Арендодатель может в любой момент прекратить аренду, если обнаруживаются какие-то из вышеперечисленных причин. Он может, как обратиться в суд, так и попробовать решить проблему самостоятельно – при этом арендатор не может противиться, так как отсутствует договор, который мог бы защитить его права.

Если арендатор отказывается покинуть жилье добровольно, можно предпринять следующие меры:

  • сменить замок;
  • вызвать полицию;
  • подать заявление в суд.

Если же речь идет о выселении из коммунальной квартиры, то основанием могут стать жалобы соседей. Если арендуется комната в малосемейной квартире, то выселить могут за долги коммунальные или арендные. Также такое требование могут выдвинуть соседи, которым мешает неподобающее поведение квартиранта.

Даже наличие маленького ребенка не считается основанием для отмены процедуры выселения. Тут всё зависит от самого арендодателя.

При отсутствии договора освободить квартиру можно только с помощью полиции, в которую нужно обратиться с заявлением о том, что в доме проживают посторонние лица, которые отказываются его покинуть. Но взыскать при этом задолженность или возмещение ущерба за испорченное имущество будет невозможно.

Если же договор был заключен, то право на досрочное выселение имеет только наниматель. Хозяин квартиры для этого должен обращаться в суд, предоставив доказательства, которые будут основанием для досрочного выселения.

Из аварийного жилья


Выселение из аварийного жилья происходит в рамках государственной политики по наделению граждан достойными условиями проживания. Здание считается аварийным, если повреждены основные конструктивные элементы, а также основание дома, если были получены повреждения в результате стихийных бедствий и катастроф.

Законом установлен порядок освобождения жильцами строений, которые непригодны для проживания. Собственникам предлагают или получить новое жилище вместо прежнего, или получить денежный выкуп – сумму в размере стоимости прежнего жилища.

Отказ освобождать помещение делает процесс выселения невозможным для проведения последующих мероприятий. В подобных ситуациях государственный орган подготавливает иск в суд. При изъятии квартиры орган должен возместить собственнику стоимость квартиры и убытки, связанные с выселением.

Неприкосновенная категория граждан


Существуют определенные категории лиц, которых нельзя выселить из жилища даже через суд. К ним относят:

  • лиц, которые отказались от возможности приватизации квартиры в пользу другого члена семьи;
  • действительных членов семьи собственника;
  • нетрудоспособные граждане, имеющие статус инвалида;
  • чаще всего и самих собственников, так как для их выселения требуются очень веские причины.

Неприкосновенная категория граждан

В каких случаях после выселения предоставляется другое жилье?


Выселить из квартиры можно с предоставлением жилья и без него. С предоставлением выселяют в случаях:

  • если помещение стало нежилым;
  • дом подлежит сносу;
  • дом признан непригодным для проживания;
  • государство приняло решение передать квартиру религиозной организации;
  • имеется задолженность за коммунальные услуги.

Не предоставляют жилье в случаях:

  • в квартире проживают без разрешения власти;
  • граждан лишили родительских прав;
  • помещение используется не по назначению;
  • нарушается покой соседей;
  • квартиру перепланировали не по закону.

Обращение в суд


Любая ситуация, касающаяся выселения жильцов, должна решаться только через суд. Заявление рассматривается по месту проживания ответчика. Обратиться в суд могут как сам собственник квартиры, так и соседи.

Иск в суд нужно составлять по всем требованиям и правилам. Необходимо указать следующую информацию:

  • личные и контактные данные сторон;
  • юридический адрес суда;
  • требование о выселении из квартиры;
  • доказательства.

Также нужно указать список документов, которые идут вместе с иском:

  • выписка из лицевого счета, которая подтверждает наличие коммунальной задолженности;
  • показания соседей;
  • заключение комиссии, подтверждающее факт порчи имущества;
  • протокол правоохранительных органов;
  • технические документы на квартиру;
  • договор социального найма;
  • основания для выселения;
  • паспорт заявителя;
  • квитанция об оплате пошлины.

После рассмотрения иска суд выносит решение. Если оно положительное, назначается заседание, если отрицательное, заявление остается без продвижения. Узнать о решении можно лично или на сайте.

Законодательная база


В вопросах о выселении могут ссылаться на разные статьи закона:

  • ст. 92 Жилищного кодекса – перечень построек и помещений жилищного фонда;
  • статьи 99-100 ЖК РФ – договор о найме спец. жилища;
  • статья 83 ЖК РФ – расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения;
  • постановление Правительства № 42 от 26.01.2006 – об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений;
  • статья 60 ЖК РФ – договор социального найма жилого помещения;
  • статья 293 Гражданского кодекса – прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение;
  • статья 446 ГПК РФ – описание имущества, которое нельзя взыскать, согласно исполнительным документам;
  • статья 107 закона «Об исполнительном производстве»;
  • статьи 31 ЖК РФ – права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении;
  • статья 32 ЖК РФ – регулирование прав владельца жилья, если земельный участок изъяли госорганы;
  • статьи 209, 288, 304, 689, 699, 450 Гражданского кодекса;
  • статья 72 Жилищного кодекса – право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;
  • статьи 683 и 685 ГК РФ;
  • статья 292 ГК РФ – права членов семьи собственников жилого помещения;
  • статья 153 ЖК РФ – обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Законодательная база

Выселение из квартиры является очень щепетильным вопросом и иногда решить проблему, связанную с необходимостью выселить нежеланных жильцов, бывших супругов или плохих соседей не так просто. Внимательно изучите юридическую сторону вопроса, консультируйтесь со специалистами и будьте готовы ко всем нюансам.