Как и когда вносить задаток при покупке квартиры? Можно ли вернуть?

Покупая квартиру, важно правильно провести саму процедуру и подстраховаться, оплачивая задаток или аванс. К сожалению, многие люди путают эти понятия. Поэтому в процессе покупки могут возникать недоразумения. Давайте разберёмся в том, что представляет собой задаток и как грамотно его оформить.

Что такое задаток на квартиру?

Задаток представляет собой сумму денежных средств, которая передаётся покупателем недвижимости её продавцу до оформления продажи, чтобы подтвердить своё намерение приобрести имущество. При этом задаток, согласно законодательству, обязательно учитывается в общей сумме покупки.

Средства, заплаченные в виде задатка, гарантируют продажу квартиры по достигнутым договоренностям. Покупатель уверен, что недвижимость не продадут, и она будет ждать его по оговоренной цене нужное количество времени. Продавец же обретает уверенность в твёрдости намерений покупателя и прекращает поиски других.

При каких обстоятельствах прибегают к задатку на квартиру?

Есть несколько ситуаций, когда предпочтительнее оформлять именно задаток:

• у покупателя нет необходимой суммы – задаток даёт гарантию продавцу, что покупатель найдёт недостающие деньги к нужному моменту;
  
• продаваемый объект служит обеспечением банковского кредита;
  
• не достаёт каких-то документов для окончательной продажи недвижимости – задаток даётся на время, достаточное для сбора недостающих бумаг;
  
• временное отсутствие одной из сторон.
  

Какой задаток берут при продаже квартиры?

Размер задатка не имеет четких границ, обозначенных Законом. Сумма предоплаты может быть любой, в зависимости от договорённости сторон. Но чаще всего, платится 5-10 % от стоимости имущества или чёткая сумма, без привязки к цене (обычно в пределах 50-100 тыс. руб.).

Сроки

Законом не установлены чёткие сроки для внесения задатка. Временные рамки задатка оговариваются сторонами. Здесь, как правило, имеет значение готовность всех документов и наличие необходимой суммы для приобретения квартиры.

Можно ли вернуть задаток?

Изучив ст. 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ), становится ясно, что задаток можно вернуть, если продавец:

• передумал – причина отказа от сделки не играет роли;
  
• не оплатил коммунальные долги до совершения сделки;
  
• не выписал всех жильцов, зарегистрированных в квартире;
  
• утаил или исказил какие-либо сведения о недвижимости;
  
• нарушил условия предварительного договора;
  
• не пришёл в назначенное время для оформления окончательной продажи объекта.
  

В этом случае приобретение имущества срывается по вине продавца, и он обязан вернуть покупателю его средства, только уже в двойном размере. Если этого не происходит, покупатель имеет право обратиться в суд и требовать положенное ему по Закону. Кроме того, согласно ст. 381 ГК РФ, сторона, сорвавшая сделку, возмещает убытки другой стороне с учётом задатка, если нет иных условий.

Как вернуть задаток:

• известите продавца о необходимости возврата денежной суммы;
  
• в случае его отказа – обращайтесь в судебные органы, ссылаясь на ст. 381 или п. 1 ст. 451 ГК РФ;
  
• если же продажа аннулировалась по соглашению сторон, задаток просто возвращается в его объёме, а соглашение разрывается.
  

Иногда задаток передаётся риэлтору или любому другому лицу. В случае срыва продажи, посредник может отказаться возвращать деньги, ссылаясь на комиссионное вознаграждение. Здесь внимательно читайте договор – если там не указано, что задаток является комиссионным – смело требуйте возврата денег через суд.


Если продавец недвижимости – вы, обязательно при возврате денег берите с покупателя расписку о том, что задаток был ему возвращён в полном объёме. Это нужно, чтобы впоследствии не возникло каких-либо претензий к вам, как к продавцу.

Плюсы и минусы задатка для обеих сторон

У задатка есть свои плюсы:

• заплаченные средства в виде задатка дают гарантию выполнения участниками сделки своих обязательств – ведь мало кому хочется терять свои деньги;
  
• если в срыве сделки виноват продавец, покупатель получает обратно двойную сумму задатка;
  
• возврат происходит именно в той сумме, в которой он был дан, без изменения его в меньшую сторону (это плюс для покупателя и минус для продавца, который платит двойную стоимость).
  

Что касается минусов, то они такие:

• неправильно оформленный задаток часто квалифицируется как аванс, который положено возвращать (это минус для продавца);
  
• в случае срыва продажи продавцом, он выплачивает двойную стоимость задатка;
  
• в случае срыва продажи покупателем, он теряет свои деньги.
  

Нюансы составления предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Такой договор должен обязательно оформляться в письменном виде. При этом подписывайте его в нескольких экземплярах – по одному для каждого участника будущей сделки (в том числе и для посредника, если такой имеется). Как правильно составить предварительный договор купли-продажи, рассказывается здесь.

Договор задатка должен обязательно содержать такие данные:

• ФИО, данные паспортов, места проживания всех владельцев квартиры, если их несколько;
  
• дату подписания договора;
  
• данные о продаваемом объекте – его адрес, номер в кадастре, общую и жилую площадь, полную цену продажи, другие имеющие важность данные;
  
• сумму задатка – цифрами и прописью;
  
• порядок передачи денег – наличными или безналом (в последнем случае, укажите с какого и на какой расчётный счёт пойдут средства);
  
• сроки заключения сделки – указывайте конкретные даты, а не расплывчатые формулировки;
  
• обязанности и права всех участников – в этом пункте как раз и расписываются все важные моменты, в том числе касающиеся возврата задатка;
  
• события, относящиеся к форс-мажорным и как это отразится на совершении сделки;
  
• дату вступления в силу договора;
  
• реквизиты всех сторон;
  
• подписи всех участников сделки с расшифровкой (фамилией и инициалами).
  

Такой договор о задатке можно составить, не привлекая специалистов, так как оно не утверждено законодательно или использовать типовую форму.

Какие документы необходимы?

Одним из этапов оформления задатка является предоставление полного пакета документов для оформления сделки, характеризующих продаваемый объект и личность продавца. Какие это документы:

• оригиналы паспорта и идентификационного кода;
  
• оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру – это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, выписка из Гос. реестра прав на недвижимость;
  
• документы, характеризующие объект продажи – к ним относятся справка БТИ, технический и кадастровые паспорта (перепроверьте их данные с правоустанавливающими документами, чтобы не было расхождений);
  
• выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра налогоплательщиков);
  
• справка из банка об обременении (при оформлении ипотеки);
  
• документы о родственных связях (свидетельства о браке или смерти, брачный контракт);
  
• данные о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в продаваемой квартире;
  
• информация об отсутствии судебных споров и тяжб по данной квартире – её можно промониторить самостоятельно в Едином реестре судебных решений.
  

Покупателю при оформлении задатка нужно иметь при себе паспорт и идентификационный код, свидетельства о браке или его расторжении. Ну и, конечно же, необходимую сумму денег для передачи её продавцу.

Есть ли гарантии? Нужна ли расписка?

Помимо договора о задатке, нужно составить расписку о получении средств. Она будет подтверждением того, что денежная сумма была получена. Оформляют расписку тогда, когда задаток передаётся наличными.


Расписку должен писать продавец, своей рукой, используя шариковую ручку. Это нужно, чтобы в случае проблем, экспертиза по почерку могла установить личность писавшего. Если же расписка будет распечатана с компьютера, заверьте её у нотариуса.


Пишите расписку в вольной форме и укажите в ней:

• наименование документа, а также номер и дату договора, к которому он относится;
  
• дату составления документа;
  
• ФИО сторон, их полные паспортные данные и места проживания;
  
• цифрами и прописью сумму задатка;
  
• краткие характеристики недвижимости;
  
• подписи сторон с расшифровкой.
  

Для обеспечения финансовой безопасности заверьте при свидетелях договор задатка и расписку у нотариуса. Таким образом, эти документы будут выступать доказательством того, что продавец получил оговоренную сумму задатка. Если деньги были перечислены безналом, подтверждением оплаты считает выписка из банка.

Если же дело дошло до суда, а задаток был оформлен неверно, уплаченная сумма будет считаться авансом. При наличии расписки можно рассчитывать на возврат денег, но речь идёт только о сумме, указанной в расписке, без удвоения.

Особенности внесения задатка при покупке ипотечной недвижимости

Внести задаток реально, даже приобретая недвижимость с ипотечным кредитом. Просто в соглашении о задатке опишите порядок расчёта ипотечными средствами и другие важные нюансы.

Порядок оформления задатка такой:

• заключите соглашение между сторонами, прописав в нём порядок распоряжения кредитными средствами;
  
• известите банковское учреждение о желании произвести задаток, направив в него копию соглашения, и согласуйте с ним все условия – банк вычтет сумму задатка из первого взноса;
  
• если вы покупатель – выдайте продавцу задаток;
  
• если вы продавец – оформите расписку;
  
• направьте в банк копию расписки.
  

Можно ли приобретать имущество без задатка?

Вместо задатка во время приобретения недвижимого имущества иногда оформляют аванс. Он подлежит обязательному возврату, если сделка по какой-либо причине отменяется. Также иногда люди продают квартиры вообще без всяких обеспечений тем, кому доверяют, но это исключение из правил. При заключении сделки с незнакомыми лицами всегда нужно подстраховываться.

Аванс, залог и задаток - есть ли разница?

Важно правильно понимать значение терминологии. Аванс, залог и задаток – это не синонимы предоплаты, а совершенно разные термины. В чем между ними разница:

• задаток обязательно оформляется в письменном виде и не возвращается, если покупатель передумал совершать сделку, а если сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает удвоенный задаток;
  
• аванс возвращается полностью, независимо от того, кто передумал, и его можно оформлять без письменного соглашения, обойдясь распиской (при этом аванс не даёт гарантии выполнения сторонами своих обязательств);
  
• а в качестве залога обеспечением выступают не деньги, а какое-либо имущество (например, автомобиль или ценные бумаги, вещи).
  

Разъяснение других сложных моментов

Подстрахуйте себя во время сделки, совершив такие действия:

• обязательно проверьте документы на продаваемый объект – нет ли неузаконенных перепланировок, все ли данные везде совпадают;
  
• не давайте задаток при отсутствии каких-либо важных документов, особенно доказывающих право собственности на квартиру;
  
• убедитесь, что на продажу объекта есть согласие супруга/супруги продавца, заверенное у нотариуса;
  
• проверьте, наложены ли на квартиру какие-либо ограничения (обременение) и если да, то лучше не рискуйте;
  
• убедитесь, что у квартиры отсутствуют долги по коммунальным платежам;
  
• проверьте всех прописанных в квартире и если их несколько, пропишите в договоре требование выписать всех до совершения сделки.
  

При покупке квартиры грамотно оформляйте задаток, чтобы потом не возникло проблем. Обязательно оформляйте соглашение в письменном виде и берите расписку о получении средств. Подстрахуйтесь, перепроверив все данные по квартире, прежде чем передавать деньги продавцу недвижимости.