Как безопасно купить квартиру в новостройке?

Покупка жилья в новостройке – это мечта практически каждого. Что может быть приятнее, чем въезжать в квартиру, где до вас никто не жил? Но на практике все не так радужно и просто – рынок недвижимости пестрит предложениями от застройщиков, и важно правильно выбрать из них самое выгодное и надежное.

Процедура покупки квартиры в новостройке

Как не переплатить лишнего и не стать обманутым застройщиком? Рассмотрим поэтапную схему, которой рекомендуется придерживаться при покупке жилья в новостройке:

• Еще раз подумайте. Приобретая квартиру в новостройке, вы должны понимать, что, хотя новое жилье имеет массу преимуществ (новые коммуникации, чистые подъезды, современные материалы и т.д.), такая покупка влечет за собой и некоторые неприятные моменты. Наиболее существенный из них – ожидание. Как правило, застройщики начинают продавать квартиры еще до сдачи дома в эксплуатацию, поэтому придется несколько месяцев, а то и больше ждать завершения строительства. Кроме того, вы получаете квартиру с голыми стенами, поэтому еще некоторое время (и деньги) придется потратить на ремонт и обустройство. Если вы все-таки готовы ко всему этому, можете смело приступать к поиску подходящего варианта.
  
• Выбор объекта. Идеальным средством поиска новостройки является интернет. Обычно крупные застройщики концентрируют всю необходимую информацию именно на онлайн-ресурсах. Там вы сможете ознакомиться с портфолио компании, сданными объектами, местоположением дома, его типом, планировкой, этапом, на котором находится строительство и т.д. Кроме того, отличной средой для более глубокого анализа могут стать тематические форумы, ведь нет более верного и надежного источника информации, чем отзывы реальных покупателей. Очень важно уже на данном этапе постараться выяснить все финансовые и юридические схемы, которых придерживается компания в своей деятельности.
  
• Оформление договора. Если квартира вам подходит, а репутация застройщика не вызывает сомнений, можете приступать к решению бумажных вопросов. Обычно покупка квартиры в новостройке осуществляется через составление ДДУ (договор участия в долевом строительстве). Несмотря на то, что такой тип соглашения является полностью законным, даже при его подписании в случае попадания на мошенников могут ждать некоторые неприятности. Ни в коем случает нельзя покупать жилье в новостройке через ПДДУ (предварительный договор долевого участия). Такой тип сделки практически всегда является мошенническим и отчасти считается незаконным. Как правило, компании, работающие через ПДДУ, имеют проблемы с разрешающей документацией на строительство. Конечно, в некоторых случаях они успевают уладить их до сдачи объекта, но лучше избежать таких рисков заранее.
  
• Подписание акта приема-передачи. Перед подписанием необходимо тщательно изучить документ. Обычно в бумагах такого типа описываются все инженерные системы. В том случае, когда хотя бы одна из них не работает, вы имеете право отказаться от подписания акта. В противном случае все ремонтные работы придется проводить за свой счет.
  
• Оформление квартиры. После получения ключей и подписания акта необходимо оформить право владения квартирой. Эта процедура достаточно сложна для самостоятельного выполнения, поэтому рекомендуется обращаться к специалистам в сфере права.
  
• Заселяемся. Заселение в квартиру возможно сразу после ее оформления. Но многие покупатели игнорируют этот факт и въезжают до завершения процедуры. Самое страшное, что может случиться в таком случае – неожиданная проверка БТИ. На практике распространены случаи, когда владельцы начинали ремонт и затем были вынуждены возвращать все в первоначальное состояние, чтобы квартира соответствовала требованиям комиссии.
  

Обычно с момента сдачи дома в эксплуатацию до получения ключей проходит около 3-х месяцев. В этот период обязанности по оплате коммунальных услуг уже ложатся на покупателя, и часто компания-застройщик требует оплатить их наперед. Но стоит помнить, что застройщик не имеет права требовать сумму, превышающую размер 4-х платежей за коммунальные услуги.


Наиболее важным моментом в покупке квартиры в новостройке является оформление документов, ведь именно в этой процедуре наиболее часто возникают различные нестыковки и проблемы.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

Оформлять покупку недвижимости в еще строящемся доме необходимо только по ДДУ. Этот документ официально регистрируется в Росреестре и ставит перед застройщиком определенные обязательства, что позволит в дальнейшем минимизировать риски.

Подписывая договор, необходимо обратить внимание на наличие в нем следующей информации:

• Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
  
• Санкции за нарушения условий договора.
  
• Сроки передачи жилья покупателю.
  
• Соглашение о том, что стоимость недвижимости фиксируется на уровне, который имеется по факту подписания бумаги.
  
• Условия расторжения договора.
  

Кроме того, необходимо обратить внимание на то, осуществляется ли сделка в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ. В соответствии с ним, любой документ, кроме ДДУ, считается незаконным. Даже если застройщик имеет «раскрученное» имя и предлагает очень низкие цены, не покупайтесь на составление предварительного договора долевого участия. Во-первых, такой контракт не накладывает на застройщика ряд обязательств, которые позволят вам обезопасить себя, а во-вторых, такая сделка подразумевает предварительную устную договоренность, которая подразумевает выплату денег наперед с последующим подписанием договора. Часто такую схему используют для «двойных продаж» квартир.


Полный список документов, которые нужны для покупки квартиры, вы найдёте здесь.

Подводные камни покупки

Несмотря на достаточно расхожее мнение о том, что приобретение квартиры в новостройке является простым решением жилищного вопроса, эта покупка не так проста, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, многие забывают о том, что недвижимость в новостройках продается в «голом» виде. То есть, на плечи покупателя ложатся все вопросы, касающиеся ремонта и обустройства. Соответственно, к стоимости самой квартиры необходимо добавить 5-7 тыс. долларов, которые уйдут на материалы и оплату труда работникам ремонтной бригады.

Во-вторых, не стоит забывать о сроках. С момента передачи денег до заезда в новую квартиру может пройти несколько месяцев и даже лет в зависимости от темпов строительства. Поэтому если потребность в новом жилье для вас стоит остро, лучше обратиться на вторичный рынок жилья.


Также покупка жилья в новострое может быть связана с большими рисками. Наиболее распространенной мошеннической схемой считается продажа одной и той же квартиры нескольким лицам. Это позволяет застройщику привлечь большие инвестиции на реализацию проекта, но при этом доставляет немало хлопот самим инвесторам-покупателям. Избежать подобных ситуаций можно, тщательно ознакомившись с договором, «разведав» всю доступную информацию о застройщике, его проектах, опыте и т.д. Лучше всего для проверки документов и разрешений привлекать независимого юриста, который сможет оценить все риски.

Как купить квартиру в новостройке без риска?

При первой встрече с представителем компании-застройщика необходимо постараться выведать у него максимум информации о самом объекте, сроках его эксплуатации и т.д. Кроме того, стоит затронуть и юридические вопросы, касающиеся строительства. В обязательном порядке уточните следующую информацию:

• Принадлежность земли. На руках у застройщика должны иметься документы, подтверждающие его право на использование земли. Это может быть договор купли-продажи или аренды, государственный акт на собственность, распоряжение администрации и т.д. В случае их отсутствия строительство считается незаконным и с 99% вероятности в конечном итоге вы не сможете получить свою квартиру.
  
• Назначение земли. Каждый участок должен использоваться в соответствии с целевым назначением, которое прописано в земельном кадастре. К сожалению, данного правила придерживаются не все застройщики. В таком случае даже по факту завершения строительства владельцы не смогут заехать в свои квартиры до разрешения вопроса с целевым использованием участка застройки.
  
• Разрешающие документы. При покупке квартиры в новостройке вы имеете полное право требовать от застройщика предъявить технические документы: проект, разрешение на строительство или декларацию, квалификационные аттестаты работников, которые участвуют в строительстве и т.д.
  
• Финансирующая организация. Как покупателю квартиры в новостройке, вам важно поинтересоваться информацией о финансирующем банке. Эти данные являются открытыми, поэтому должны предоставляться при обращении клиента. Также рейтинг надежности банка-кредитора можно найти на интернет-ресурсах.
  

Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, ведь от того, как много вы будете знать о нем, зависит правильность выбора, а соответственно – вероятность того, что вы не будете обмануты. О тонкостях покупки квартиры в новостройке можно также узнать из этого видео:

Ошибки при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что практика приобретения квартир в новостройках на сегодняшний день довольно распространена, многие покупатели допускают весьма распространенные ошибки. Они затрагивают не только юридическую сторону вопроса, но и нюансы инфраструктуры, транспортных сообщений и т.д.

Рассмотрим наиболее распространенные ошибки, которые допускаются покупателями:

• Не проверили репутацию застройщика. Допуская такую ошибку, вы имеете весьма высокий шанс наткнуться на «однодневку» или банкрота. В первом случае застройщик попросту пропадает после сбора денежных средств с покупателей, и вернуть их можно будет только путем судебного разбирательства. Если же вы попали на компанию-банкрота, то жилье вы свое также не получите – их объекты замораживаются, и восстановление строительства возможно только в том случае, если здание купит другой застройщик.
  
• Не проанализировали динамику постройки. Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо проследить то, как реализовывались другие объекты и какими темпами идет строительство нынешнего. Это позволит вам оценить шансы получения нового жилья в точно оговоренные сроки, ведь «долгострои» - это весьма неприятная, но распространенная проблема, с которой сталкиваются инвесторы.
  
• Не изучили документацию. Никогда не доверяйте застройщику без подписания соответствующего договора. Любые устные соглашения в случае каких-либо проблем не имеют юридического веса и не могут использоваться для восстановления справедливости. Поэтому любые вопросы необходимо регулировать путем подписания договора. Но и здесь могут быть свои нюансы! Этот документ также может иметь определенные подводные камни, которые будут не заметны рядовому потребителю. Обязательно передавайте всю документацию на проверку специализированному юристу.
  
• Погнались за низкими ценами. Безусловно, покупка квартиры в новостройке еще на этапе строительства обойдется вам дешевле, чем приобретение даже вторичного жилья. Но не стоит «вестись» на очень низкие цены. Чересчур малая стоимость может говорить о том, что застройщик находится на грани банкротства и пытается всяческими путями привлечь дополнительные инвестиции. В этом случае мы, опять же, возвращаемся к вопросу проверки застройщика. Обязательно проверяйте, кто является кредитором компании – лучше, если это известные и крупные российские банки, ведь они тщательно рассчитывают риски и анализируют деятельность застройщика, стараясь их минимизировать.
  
• Не поинтересовались инфраструктурной составляющей. Часто, покупая квартиру в новостройке, инвесторы доверяются рекламным плакатам и проспектам, где застройщик красочно описывает все преимущества нового дома и близлежащих объектов, но это может привести к довольно неприятным последствиям. Сложности с общественным транспортом, отсутствие мест в детских садах и школах, проблемы с наличием магазинов вблизи – все это хоть и не критично, но может доставить ряд хлопот новым жильцам. Лучше всего самостоятельно пройтись по району и проанализировать его выгоды и недостатки.
  

Приобретение квартиры – это достаточно ответственный шаг, а если говорить о новостройках, то здесь критичность вопроса возрастает значительно, что обусловлено достаточно большими затратами и всевозможными рисками. Чтобы обезопасить себя и не остаться без денег и жилья, нужно максимально ответственно подойти к выбору застройщика.