Процедура купли-продажи дома с земельным участком

Купить или продать дом – непростое и ответственное дело, так как вместе с недвижимостью продается еще и земельный участок. Эти два объекта нельзя отделить друг от друга. Они неотъемлемые составляющие процесса купли-продажи.

Оценка недвижимого объекта

Адекватное оценивание объявленного на продажу товара – дома с земельным участком – гарантирует успешность сделки для обоих ее участников. Более разумно поступает тот, кто обращается к профессиональному лицензированному оценщику. Но и не считается нарушением, если продавец назовет свою цену, это его право. Главное, чтобы он при этом не продешевил или не слишком завысил сумму.

Подготовка документов

К сбору необходимой документации нужно подходить с предельной ответственностью. Печально, если в последний момент оказывается, что не достает какой-то единственной справки, и это может стать причиной срыва сделки купли-продажи дома с приусадебным участком.


Итак, что собой представляет содержание пакета документов:

• паспорт с российским гражданством;
  
• документы, удостоверяющие владение данным объектом, по которым дом перешел в собственность продающему лицу;
  
• свидетельство о госрегистрации, подтверждающее законность владения жильем;
  
• техпаспорт на дом, а также при наличии хозяйственных построек, гаража подобный документ должен быть и на них;
  
• если дом нажит в браке и считается совместным имуществом, понадобится письменное согласие на продажу от мужа или жены;
  
• если речь о совместной собственности с другими членами семьи (детьми, родителями и пр.), без их письменного согласия на отчуждение дом не может выставляться на продажу;
  
• кадастр земельного участка;
  
• справка из ФНС, констатирующая отсутствие задолженности по платежам на землю и домовладение.
  

На этом видео содержательная консультация специалиста о правильной методике подготовки и оформления документов, что является важным условием для совершения безопасной и взаимовыгодной сделки.

Предварительный договор

Такой документ целесообразно составлять, если объектом купли-продажи является дорогостоящий дом с дополнительными постройками и масштабным приусадебным участком. Он является своего рода репетицией проведения основной сделки, которую хочется совершить как можно успешнее.

Разделами предварительного соглашения являются:

• основные условия купли-продажи (описание объекта, стоимость);
  
• права и обязанности субъектов сделки;
  
• срок подписания основного договора.
  

Предварительный договор составляется по усмотрению участников купли-продажи. Он помогает выявить проблемные моменты, которые будут учтены при дальнейших отношениях между субъектами. Таким образом удастся избежать срыва сделки, если какой-то документ будет отсутствовать или составлен неправильно.

Порядок составления и подписания договора

Основной договор, подписанный обеими заинтересованными сторонами, является главным документом, дающим возможность совершить сделку в рамках закона. Если будет на то желание одной из сторон, его можно нотариально заверить. Но и без этого он имеет юридическую силу.

Договор необходимо формировать следующим образом:

• наименование документа;
  
• дата и место подписания соглашения;
  
• список и характеристика объектов, являющихся предметом купли-продажи;
  
• цена объекта;
  
• дополнительные нюансы, в частности касательно порядка расторжения сделки.
  

Договор составляется в 3 экземплярах. Кроме двух непосредственных сторон, его подают в соответствующую инстанцию для регистрации права владения после совершения покупки.

Процедура купли-передачи объекта

Передачу объекта недвижимости следует осуществлять по акту или выделить в договоре отдельным пунктом.

Покупатель может рассчитаться наличными деньгами и по безналичному расчету. При передаче «живых» денег желательно присутствие свидетелей. Можно также заактировать момент передачи в отдельном документе (расписке о получении денег).

Государственная регистрация

Для продавца дома с приусадебным участком совершение сделки продажи с передачей денег на этом завершается. А покупателю придется пройти еще один этап, чтобы узаконить свое приобретение на государственном уровне.

Новоиспеченный владелец пишет заявление в свободной форме и собирает необходимую документацию:

• пакет документов, который был подготовлен для совершения сделки купли-продажи;
  
• акт передачи приобретенного объекта;
  
• квитанцию о внесении госпошлины.
  

Служащий Росреестра принимает документацию, выдает подателю соответствующую расписку. Через 10 дней клиент получает документ, свидетельствующий о праве владения приобретенным объектом.

Расторжение сделки купли-продажи

Этот процесс требует неукоснительного соблюдения закона. Субъекту, который намерен прекратить действие договора лучше всего воспользоваться помощью юридического агентства.

Если обе стороны сумеют договориться, сделка может быть расторгнута без привлечения третьих лиц. Если инициатива исходит от одной стороны, разрешить конфликтную ситуацию можно только с привлечением судебных органов.

Статья 450 ГК РФ диктует условия, при которых изменения в договоре или его отмена становится возможной.

Для расторжения нужны серьезные причины, связанные с реальным нанесением ущерба одной из сторон, допущения конкретных нарушений договорных обязательств:

• покупатель не желает вносить оплату за объект;
  
• жильцы проданного объекта отказываются выселяться;
  
• непредвиденная ситуация, при которой ни один из участников сделки не является виновным.
  

Обстоятельства могут быть различными. Например, в пакете документов на продажу есть в наличии справка об отсутствии претендентов на жилье. Однако после совершения сделки оказывается, что один из родственников выходит из мест лишения свободы и имеет право проживать в этом доме. В судебном порядке это право может быть восстановлено.

Также причиной расторжения может быть незаконная сделка. Суд может вынести решение о признании сделки недействительной, если будут выявлены нарушения действующего законодательства. Например, если представитель обеих или одной из сторон окажется недееспособным, в сделке участвовал человек, на тот момент не способный выполнять подобные действия, если документ заключен под давлением в виде угроз или с применением мошенничества и т.д.


Основываясь на положениях Гражданского кодекса, аннулировать соглашение можно только в момент его действия. Если все договорные обязательства исполнены, и срок действия договора завершен, расторгнуть его невозможно.


Сторона, требующая расторжения сделки, должна иметь веские доказательства явных нарушений второй стороны. При подаче иска в суд необходимо предъявить такие требования:

• расторгнуть договор с указанием причин;
  
• возвратить имущество;
  
• возместить нанесенный ущерб.
  

Как избежать конфликтных ситуаций?

Для этого необходимо знать о некоторых моментах правильного поведения субъектов купли-продажи недвижимости:

• Если прежний владелец объекта владел им не более 3 лет, то ставка налога будет достаточно высокой – 13%. При этом уместно напомнить, что существует право вычета.
  
• Приобретая новый жилой объект с землей, вместе с ним покупатель приобретает новую обязанность уплаты дополнительного налога на недвижимость.
  
• Готовить документы для продажи необходимо с большой ответственностью, особенно скрупулезно нужно отнестись к бумагам, требующим нотариального заверения. Ведь в случае судебного разбирательства, от которого никто не застрахован, малейшая неточность в документации может быть причиной признания сделки незаконной.
  
• В реальной жизни могут возникнуть нестандартные ситуации, когда обычному человеку недостаточно собственных знаний, чтобы правильно выйти из положения. В таких случаях нельзя обойтись без вмешательства юристов. Поэтому стоит обратиться в юридическую компанию и получить квалифицированную помощь.
  

Конфликты могут появиться как между сторонами сделки, так и с законодательством. Подобные моменты возникают при наличии следующих проблем:

• социальных;
  
• юридических;
  
• природных.
  

Первый вид проблем связан с человеческим фактором. Иногда виноват сам покупатель, когда, к примеру, проявляет элементарную невнимательность и может просмотреть совсем иной жилой объект. И уж после сделки оказывается, что речь идет совсем о другом. Второй разряд проблем не менее неприятный, когда продавец предлагает подложные документы. Покупатель при этом проявляет доверие, в итоге теряет деньги и остается без желаемого приобретения.

Природный характер проблем говорит сам за себя. Прежний владелец имущества не признается о наличии таких неприятных моментов, как подтапливаемая территория, плохой состав грунта, загрязнение почвы или близлежащего водоема, что создает неблагоприятную экологическую атмосферу.

На этом видео представлена наглядная информация с приведением конкретных примеров о том, как предотвратить проблемные ситуации или как с ними справиться.



Успех совершенной сделки купли-продажи гарантирован только при грамотном составлении договора. В этом документе должны обязательно присутствовать пункты о порядке выполнения обязательств каждой из сторон и процедуре расторжения договора. Тогда намного легче будет отстоять свои права в конфликтной ситуации.