Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости – довольно серьёзный вопрос. Очень важно обладать информацией о том, как правильно поступать при решении подобных проблем. Ведь никто не хочет платить лишние миллионы рублей за ошибочные данные при кадастровом оценивании.

Законодательная база


Процедура кадастрового оценивания происходит согласно федеральным законам № 237-ФЗ (государственное кадастровое оценивание недвижимости), № 135-ФЗ (деятельность по оценивании), а также № 221-ФЗ (государственный кадастр недвижимости). Изначальная оценка назначается государственными органами. Но иногда её могут проводить и независимые оценщики, например, в качестве отчёта для оспаривания неправильной кадастровой стоимости посредством суда либо через соответствующую внесудебную комиссию.

Согласно действующему законодательству оценивание земли должно осуществляться не свыше 1 раза в 3 года, но также не меньше, чем 1 раз в 5 лет.

Оценка кадастровой стоимости земли

Как обжаловать кадастровую стоимость?


Итоговый результат кадастрового оценивания земли можно обжаловать во внесудебном либо судебном порядке. Основными причинами для обжалования являются:

  • неверные данные по оценивании участка;
  • даты назначения рыночной и кадастровой стоимости совпадают.

Урегулированием споров занимается специальная комиссия. Обжалование назначенной кадастровой стоимости реализуется там же либо в суде. Физическому лицу проходить комиссию необязательно, можно начать сразу судебное дело. О том, как решаются земельные споры читайте тут.

Неправильная оценка и установка ошибочной кадастровой стоимости – серьёзная проблема, которая может обернуться для правообладателя такой недвижимости огромными потерями вплоть до нескольких миллионов ежегодно.

Внесудебное оспаривание


Для внесудебного обжалования кадастровой цены на землю необходимо совершить следующие действия:

1. Обратиться в управление Росреестра.

При составлении заявления стоит предоставить следующие данные:

  • ФИО;
  • адрес фактического проживания;
  • информацию, по которой кадастровая стоимость считается ошибочной.

Пример заявления для внесудебного разбирательства для физических лиц можно скачать здесь , для юридических лиц – здесь.

Юридические лица, в отличие от физических, будут проходить внесудебную комиссию по решении споров в обязательном порядке.

Важно иметь на руках такую документацию:

  • справка с точной кадастровой стоимостью участка;
  • подтверждённая нотариусом копия документа, удостоверяющего наличие прав на данный участок;
  • документы, объясняющие ошибочность кадастрового оценивания.

Для подтверждения требований юристы рекомендуют обращаться в организацию кадастрового учёта. Там можно получить сведения, на основании которых составлялась кадастровая оценка. Данные Вам обязаны передать не позже, чем через 7 дней с момента запроса. В их число входят:

  • отчёт о рыночной стоимости;
  • выводы эксперта о назначении рыночной стоимости.

Дать правильную оценку вашей недвижимости, разобраться с вопросами кадастровой стоимости и оказать другие юридические услуги оценочного направления Вам помогут определённые оценочные компании, которые уже длительное время занимаются данным видом деятельности. Многие среди них имеют не самые дорогие расценки предоставляемых услуг, так что каждый человек может выбрать компанию по средствам. В их число входят следующие фирмы, которые имеют серьезную репутацию на рынке:«DEUTSCHE BEWERTUNG» (www.deubew.ru), «Первая Московская Оценочная Компания» (www.1mok.ru), «Метрикс» (www.gk-metrix.ru) и другие.

Оценочные фирмы

В принятии и обработке данного заявления могут отказать, если:

  • перечисленных выше документов нет в наличии;
  • было нарушение в сроках подачи заявления;
  • рыночная и кадастровая стоимость отличаются меньше, чем на 10%;
  • присутствуют другие факторы, индивидуальны для каждого заявителя.

2. Принять участия в заседании комиссии.

Рассмотрение каждого заявления длится месяц, начиная датой подачи заявления. Комиссия обязана уведомить о дате рассмотрения Вашего заявления. Заявитель имеет право как присутствовать на процессе заседания, так и дождаться результата без непосредственного участия.

В конце заседания выносится решение об изменении стоимости либо отказе. В любом из случаев уведомляется как заявитель, так и местный орган власти. В случае, когда решением являлась новая оценка участка, дополнительно уведомляется региональное отделение Росреестра.

Судебное оспаривание


Перед обращением в суд важно подготовить перечень документации и написать исковое заявление. Пример заявления можно скачать здесь. В тексте заявления нужно описать:

  • требования о повторной переоценке кадастровой стоимости;
  • оспаривание неправомерной деятельности комиссии (если перед этим было совершено такое обращение).

В ходе судебного разбирательства Вам скорей всего понадобиться помощь квалифицированного юриста. В таком случае суду может потребоваться нотариально заверенная доверенность, в данном случае оформленная на юриста.

Если решение комиссии всё же оспариваются в документе, то нужно предъявить:

  • любые сведения, касающиеся конечного решения комиссии;
  • нормативно-правовые акты, исходя из которых можно увидеть неправильность окончательного решения комиссии (либо её бездействие).

Также необходимо указать:

  • реквизиты суда;
  • реквизиты истца;
  • сведения об ответчике;
  • права и свободы, которые были нарушены;
  • информацию об обращении в комиссию и её итоговом решении.

Самым главным является строгий список необходимой документации, без которого заявление могут не принять. В него входят:

  • документ о кадастровой стоимости;
  • заверенная нотариусом копия прав на земельный участок;
  • документы, обосновывающие сомнительность кадастровой оценки;
  • документы, подтверждающие ошибки при оценивании;
  • соответствующий отчёт, если основой иска является установление рыночной стоимости;
  • выводы эксперта, составленные при оценивании участка;
  • результаты разбирательства комиссии (при необходимости);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Могут потребоваться также другие документы, необходимые именно в Вашем конкретном случае. Перечисление всех документов и их вариаций в том или ином судебном случае не представляется возможным, так как каждая процедура индивидуальна.

Заявление подаётся в тот же суд, где находится орган, назначивший кадастровую стоимость.

Сроки, когда необходимо обращаться, следующие:

  • не позже 5 лет, начиная с момента занесения информации в государственный кадастр;
  • в течение 3 месяцев с даты, когда было обнаружено нарушение прав и свобод истца.

Решение об оспаривании определяется судом на протяжении 60 дней.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Выгодно ли оспаривать?


Разница в размере конечного налога далеко не всегда сможет покрыть расходы на судебный процесс, а также стоимость экспертизы. Суд может отказать в рассмотрении дела, если истец не предоставит результаты независимой экспертизы. Более того, в большинстве случаев нужно будет потратиться на услуги юриста, чтобы правильно заполнить и оформить заявление.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости очень сложна и затратная, как по силам и времени, так и в денежном эквиваленте. Поэтому прежде, чем начинать оспаривание, следует хорошо всё рассчитать. Не редки случаи, когда расходы на судебный процесс мало того, что не оправдались, но в итоге даже превысили налоговую оплату за несколько лет.

Что можно взыскать?


Судебный процесс требует определённых денежных вложений, как минимум уплаты госпошлины (300 рублей для физических лиц и 4500 рублей для юридических лиц). Иначе суд просто не возьмёт дело на рассмотрение. Остальные расходы возлагаются на истца в ещё досудебном процессе. Среди них:

  • оплата услуг адвоката и/или юриста;
  • дорожные растраты и/или растраты на проживание;
  • заказы отчётов у квалифицированного оценщика;
  • заверение копий;
  • получение справок;
  • многие другие расходы, связанные с судебным процессом.

При удовлетворении иска о перерасчёте кадастровой стоимости, если административный ответчик выступает против истца, можно смело требовать возмещение всех (как минимум большинства) затрат на судебный процесс. В их число входят:

  • оплата услуг оценивания, проведения экспертиз и т.д.;
  • юридические услуги;
  • любые другие услуги, которые имеют прямое отношение к судебному делу и которые помогли Вам отстаивать свою точку зрения (растраты на дорогу и проживание, государственная пошлина, почтовые расходы, возмещение фактической потери времени).

При удовлетворении возмещения затрат, суд исходит из соразмерности. Если вы оплатили услуги юриста за 500 тысяч рублей, а по общим меркам такие растраты стоят до 100 тысяч, то вы можете рассчитывать на взыскание лишь в размере 75-80 тысяч, но никак не на полную стоимость конкретно Вашего случая растрат.

Однако очень важно помнить, что если ответчик не оспаривает требования истца во время судебного процесса, (это касается, например, моментов об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной), то взыскать растраты не представляется возможным по закону, так как во время судебного процесса нет «проигравшей» стороны. При таких условиях никакие затраченные средства взыскать не получится.

Когда возможен отказ?


Частой причиной отказа в перерасчёте является ненадлежащее качество оценочного отчёта:

  • несоответствие стандартам исполнения;
  • пренебрежение оформлением документов;
  • неправильный подбор аналогов;
  • отсутствие обоснованности оценочных методик и т.д.

Пример судебного дела


Кадастровая стоимость земельного участка, ориентированного на многоквартирное жилищное строительство, при наличии подземных автостоянок площадью 15 соток, расположенного в районе Воронежа, за 2014 год составляла 88 млн. рублей. По новой оценке – 220 млн. рублей. Ранее уплата налогов составляла приблизительно 210 тыс. рублей в год, а с 2016 выросла до 675 тыс. рублей. Разница, как Вы видите, была очень большой.

Собственник данного участка недвижимости прошёл все этапы – после получения сторонней оценки от независимых экспертов, он направил обращение в комиссию, но закончилось это отказом. В итоге после обращения в суд и выполнения всех необходимых действий судом была назначена государственная экспертиза. Её решением была определена рыночная стоимость данного участка земли на 69% ниже кадастровой, то есть 201 тыс. рублей. На основании результатов экспертизы суд назначил новую стоимость, а владелец сильно сократил расход на ежегодный налог.

Как оспорить кадастровую стоимость (видео)


В представленном видео описана процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости: куда и в каких случаях обращаться, какие нужны документы и т.д.


Оспаривание ошибочной кадастровой стоимости на недвижимость является довольно частым явлением в суде, так как люди периодически задумываются о перерасчёте. И хотя вряд ли этот процесс можно назвать даже немного приятным, но это лучше, чем платить ошибочные налоги общей суммой в несколько миллионов ежегодно.