Проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой является важным этапом, поскольку обеспечивает законность и безопасность сделки купли-продажи. Проверить квартиру реально как при помощи юриста, так и самостоятельно. Рассмотрим далее способы и варианты проверки, а также особенности её реализации.

1. Можно ли самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?	Да, но для этого вам нужно самостоятельно проверить все документы. Если у вас нет времени или желания глубоко погружаться в этот вопрос – обратитесь к юристу.
2. Что нужно проверить первым делом?	Проверьте документ, удостоверяющий личность потенциального продавца.
3. Какие документы на квартиру нужно проверить?	- Выписка из ЕГРН - Архивная выписка из домовой книги или справка по форме 9 - Технический либо кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и т.д.
4. Продавец может принести копии документов вместо оригиналов на встречу?	Да, но в этом случае копии должны быть нотариально заверены.

Особенности самостоятельной проверки

Самостоятельная проверка сложнее профессиональной, поскольку для этого требуется предварительно изучить много литературы и прийти к продавцу «подкованным».

Можно выделить следующие особенности проверки квартиры:

• При общении с продавцом обратите особое внимание на его поведение. Задайте ему вопросы о прошлом владельце, причине продажи квартиры и т.д. Нечестные продавцы не ведут длительных переговоров.
  
• Изучите все документы на квартиру до её покупки. Если какие-то документы отсутствуют или владелец отказывается их предоставить — это должно настораживать.
  
• Если продавец предоставляет для ознакомления копии документов - они должны быть нотариально заверены.
  
• Выясните, кто живет в квартире кроме владельца, существуют ли претенденты на квартиру, знают ли возможные совладельцы о намеченной продаже.
  

Документация, подтверждающая чистоту квартиры

Для полной проверки квартиры вам потребуется от продавца целый пакет документов, содержащий в себе:

• Выписка из ЕГРН.
  
• Архивная выписка из домовой книги или справка по форме 9.
  
• Документация на квартиру (технический либо кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности).
  

Из перечисленных документов можно получить практически всю необходимую для проверки информацию.

Как проверить продавца?

Для проверки продавца необходимо проанализировать следующие документы:

1. Паспорт гражданина РФ.
   Выясните с семейное положение гражданина, наличие детей — претендентов на квартиру. Спросить паспорт можно напрямую у владельца недвижимости либо через местный паспортный стол или отделение УФМС.
   
2. Водительское удостоверение.
   Для получения прав нужно пройти комиссию в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, что подтверждает адекватность и вменяемость продавца. Если прав нет, то можно попросить представить справки из этих учреждений.

Если анализ этих документов дал положительные результаты, то можете приступать к следующему этапу проверки.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Этот этап проверки позволит вам выяснить, на каком основании возникало право собственности на квартиру, а также понять, в надлежащем ли порядке были зарегистрированы документы:

• Документы о возникновении права собственности.
  Обычно это договор купли-продажи или свидетельство о наследовании. Оригиналы документов должны быть без следов поправок. Если вам предоставили копию, то она должна быть заверена у нотариуса. Любые исправления должны быть заверены.
  
• Если договор заключен меньше года назад, то убедитесь что продавец выплатил сумму всей квартирной стоимости. Обратите внимание на другие условия, несоблюдение которых жестоко наказуемо.
  
• Если вам предоставили свидетельство о праве на наследование - изучите родственные связи между наследодателем и владельцем. Подозрения должны вызвать отдаленные родственные связи и короткий промежуток времени между приемом наследства и датой начала продажи квартиры.

Даже если в этом случае все документы окажутся абсолютно «чистыми» и не вызовут подозрений, то это не значит, что сделка окажется полностью легальной.

Проверка третьих лиц

Проверку третьих лиц можно осуществить через выписку из домовой книги или справки №9.

В изучении обращайте внимание на следующие данные:

1. Отсутствующие лица.
   Совладельцы могут быть на длительном лечении, экспедиции или в тюрьме. Соглашаясь на приобретение квартиры в данном случае, вы идете на риск, поскольку по прибытии эти лица могут претендовать на владение квартирой или её частью.
   
2. Супруги.
   Квартиры, приобретенные в браке, но оформленные на одного члена семьи, — не редкость. Обратите на такие случаи особое внимание, поскольку при продаже владелец квартиры должен предоставить вам заверенное соглашение на продажу от своего супруга.
   
3. Дети.
   Самая сложная ситуация когда в квартире прописаны несовершеннолетние. Права ребенка должны быть соблюдены при продаже, поэтому придется связаться с органами опеки для согласования продажи.
   

Конечно, не в 100% случаев возникают проблемы с третьими лицами. Но если они начинают предъявлять личные права на владения, то при судебном разбирательстве высока вероятность, что суд оправдает их сторону, а вам придется распрощаться с квартирой.

История квартиры и безопасность сделки

Выписка из ЕГРП многое может сказать вам о покупаемой квартире. В ней будут подробно расписаны все манипуляции с квартирой, которые были осуществлены с 1998 года. Это достаточный период, чтобы выявить нечестность.

При изучении этой выписки обратите отдельное внимание на следующие нюансы:

• Частота продаж.
  Если квартира продавалась очень часто (например, каждые 1-3 года), при том в ней в течение долгого времени никто не проживал, то высока вероятность мошеннической аферы, нацеленной на продажу квартиры в «добрые» руки.
  
• Споры и аресты.
  Наличие споров по квартире не играет особой роли — они могут случиться с каждым. Важно то, как давно они происходили. Если с последнего спора прошло менее трех лет, то постарайтесь выяснить на этот счет как можно больше информации, т.к. здесь может скрываться нечистая сделка.
  
• Суды.
  Что касается серьезных разбирательств по вопросам принадлежности квартиры, они решаются через суд. Подобные разбирательства также фиксируются в выписке. Для проверки попросите у владельца квартиры судебное решение. В случае отказа - возможно с вами пытаются заключить фиктивную сделку.
  

Подтверждение качества квартиры

В проверке квартиры на качество вам помогут кадастровый и технический паспорта на квартиру. Их вам обязательно должен предоставить продавец. Когда документы будут у вас на руках, сравните указанные там данные с реальностью – совпадает ли число комнат и их расположение с тем, что прописано в документах.


Обратите внимание на разрешения перепланировки и другие изменения в квартире. Если таковые отсутствуют, а планировка была изменена, то это было осуществлено нелегально. За подобные действия предусматривается ответственность, которую в случае покупки понесет новый владелец.

Проверка на долги

Вопрос покрывания долгов по коммунальным платежам должен быть решен до заключения сделки.

Здесь может быть два способа действий:

1. Продавец предоставляет вам квитанции, в которых прописаны дата и сумма последнего платежа. Еще лучше, если вы лично будете присутствовать при получении таковых квитанций.
   
2. Продавец сознается, что имеет долги, которые не может покрыть. В таких обстоятельствах покупатель вправе либо отказаться от заключения сделки, либо погасить долги в счет приобретаемой квартиры.
   

Какое бы решение ни было утверждено, его следует прописать в договоре купли-продажи с продавцом. Если будет куплена квартира с долгами, то работники ЖЭКа могут потребовать выплату с нового владельца вне зависимости от накопившейся суммы.

Проверка через Росреестр

Это один из наиболее простых способов проверки, поскольку для него вам необходим лишь доступ в интернет и одно из следующих данных о приобретаемой квартире:

• Кадастровый номер (актуальный или устаревший).
  
• Условный номер (можно указать несколько номеров, если вы не уверены, какой из них правильный).
  
• Точный адрес дома (указываются область, город, переулок, номер дома и квартиры и т.д.).
  

После ввода данных формируется запрос и, если указанные данные введены правильно, вам выдается общедоступная информация из ЕГРП. Отсюда вы можете почерпнуть минимум информации, достаточной для того, чтобы выявить мошеннические действия со стороны продавца.

Проверяем квартиру в новостройке

В недавно построенном доме продают квартиры по низкой цене. Проверьте, будет ли такое приобретение законным. Для этого перед заключением сделки ознакомьтесь со следующими данными:

1. Репутация застройщик.
   Выясните, строил ли этот застройщик дома ранее или это его первый проект. Если он работал ранее, то проверьте, с какими регионами он сотрудничал и сколько проектов реализовал в вашем населенном пункте. Съездите в один из предыдущих домов и поговорите с жителями.
   
2. Документация.
   Чтобы начать строительство, застройщик должен был получить ряд разрешений, членство в саморегулируемой строительной организации, а также документы на владение земли под дом. Эти документы находятся в общем доступе, поэтому если вдруг компания отказывается их предоставить, то это должно вызвать немалые сомнения.
   

Помните, что мало найти подходящую по цене и внешнему виду квартиру. Крайне важно, чтобы она была чиста с юридической точки зрения. В ваших же интересах провести несложную первичную проверку самостоятельно или с помощью юриста.