3 способа продажи квартиры, не попавшую под приватизацию

Неприватизированное жилье считается муниципальной собственностью и принадлежит государству. В связи с этим актуальным становится вопрос продажи неприватизированной квартиры, ведь по факту она является не вашей собственностью. Законодательством запрещается продавать такое жилье, но выделяют схемы, как можно успешно провести такую сделку.

Способ №1: Приватизировать квартиру и продать


Программа бесплатной приватизации повторялась не единожды — из года в год была возможность ею воспользоваться, но многие так этого и не сделали, а сейчас такой возможности не предоставляется, поэтому нужно выложить определенную сумму для осуществления данного процесса. Но стоит понимать, что надежнее способа нет, однако и тут есть подводные камни — если вы единожды воспользовались правом приватизации, уже не имеете права приватизировать квартиру. Рассмотрим возможные способы такой дилеммы:

  • Приватизируйте жилье на благонадежного члена семьи, даже если он несовершеннолетний (в данном случае при продаже необходимо привлечение органов опеки и дальнейшие доказательство того, что приватизация пошла ребенку на пользу, и вы приобрели новые квадратные метры с помещением для подростка).
  • Регистрация любого родственника, который на законных основаниях может воспользоваться правом приватизации квартиры, пока еще принадлежащей государству. В данном случае вам будет необходимо в жилищном отделе муниципального учреждения узнать о том, сколько квадратных метров полагается на каждого проживающего в квартире, и если квадратура позволяет – вписать туда нового члена семьи. Вы отправляетесь в тот же муниципалитет и пишете заявление о внесение в договор соцнайма нового проживающего и после утверждения можно заниматься приватизацией.

Конечно, стоит отметить, что человек при втором варианте решения проблемы должен быть проверенным, и вы будете уверены, что после получения заветной записи в договоре социального найма, он не захочет на этом шаге и остановиться.

Способ №2: Договориться с покупателем


Вам нужно срочно продать неприватизированную квартиру и по каким-то соображениям вы не можете ее приватизировать ни на себя, ни на родственников по первому варианту. Есть возможность продать ее покупателю, который будет заведомо знать, что приобретает неприватизированное жилье и согласится на такую сделку, но и здесь есть свои моменты:

Договор с покупателем

  • Первый момент — это, конечно, благонадежность такого покупателя, ведь вы продаете квартиру, в которую ему еще следует вложиться, и если он не предлагает вам скосить стоимость или оплатить расходы по предстоящей ему приватизации при покупке жилья, вам стоит подумать.
  • Второй момент как раз и заключается в том, что вам неминуемо придется понести «потери» материального характера — или скосить стоимость жилья, или оплачивать приватизацию покупателю, чтобы он согласился приобрести квартиру в муниципальной собственности.

Не только вы здесь рискуете при продаже такой квартиры, но и сам покупатель, ведь раз уж ему так нужна именно такая квартира, необходимо сначала:

  • Удостовериться, что данное жилье не подходит под программу «под снос».
  • Что жилье в принципе подлежит приватизации и не находится в ведомственной сфере или военном «подчинении».

Недостаток данного способа еще заключается в том, что такая процедура продажи занимает очень долгое время в плане оформления всех сопутствующих документов. Так, в районную администрацию подаются:

  • Документы, удостоверяющие личность всех «сдельщиков», в том числе и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
  • Справки из ЖЭКа о составе семьи и о наличии квоты.
  • Заявления с подписями всех действующих лиц. Бланк заявления выдается в администрации.

Весь этот пакет документов «обрабатывают» в течение месяца. После получения заветного договора на приватизацию жилья требуется заверить документ нотариально. Затем уже осуществляется сделка купли-продажи стандартным образом.

Не сказать, что данный способ довольно сложный, но тут уже открываются удобные сферы для обмана и мошенничества, но если вариантов для разрешения проблемы с приватизацией жилья нет, этот метод то же работает.

Способ №3: Обмен с привлечением третьих лиц


Этот вариант продажи неприватизированного жилья вряд ли можно назвать самым благонадежным, потому как именно в этой сфере прорабатываются различные мошеннические схемы. Вам придется привлечь третью сторону — агентство недвижимости.

Агентства недвижимости не всегда выступают благонадежными партнерами, поэтому если вы уж решились на такой рискованный ход по продаже неприватизированного имущества, то придется проверить третье лицо на «прочность», чтобы в дальнейшем избежать судебных тяжб.

Обмен с привлечением третьего лица

И вот собственно как осуществляется тот самый обмен:

  • В самом начале находим агентство недвижимости, которое хорошо себя зарекомендовало. Это можно определить по следующим характеристикам: оно много лет существует на рынке жилья, имеет массу положительных отзывов, не числится в черных списках компаний-должников. И даем в это агентство объявление о продаже неприватизированного жилья.
  • Покупатель соглашается на покупку такого жилья и ему предлагается приобрести так называемый буфер, то есть жилье-пятиминутку для дальнейшего обмена. Такое жилье, естественно и чаще всего является собственностью того самого жилого агента.
  • Затем подготавливаются необходимые документы, и подается заявление об обмене квартир. Данное заявление рассматривается в течение недели, что намного быстрее, чем когда вы проводите совместную приватизацию.
  • При получении подтверждения из органов, покупатель регистрируется в новой квартире, а продавец из нее выписывается и «отдает» жилье-буфер своему поверенному агенту жилья.

Способ кажется достаточно быстрым и эффективным, но тут стоит особое внимание уделить подводным камням и некоторым советам:

  • Покупатели редко соглашаются на покупку с помощью таких схем — здесь его должна приманить либо привлекательная цена, либо привлекательное расположение такого жилья, чтобы он пошел на такие действия «на грани» закона.
  • В данной сделке очень легко остаться вообще без жилья, будь вы на стороне покупателя либо продавца, поэтому лучше не решаться на подобные манипуляции, а если решение уже пришло, то проверяйте максимально агента жилья, дабы не произошло такой ситуации, что подтвердить данный обмен будет нечем.
  • При проведении денежных манипуляций (даже если они прописаны в договорах) требуйте расписки с каждой сделки, проверяйте наличие печатей и подписей должностных лиц.
  • Лучше всего оформление бумаг доверить стороннему, проверенному юристу. Потому как при возникновении судебных разбирательств есть вариант того, что все документы были фиктивными, а квартира-буфер и вовсе существует только лишь на бумаге.
  • Обмену подлежит площадь не менее 15 квадратов, и осуществлять данные манипуляции могут только лица-граждане Российской Федерации.

При осуществлении данной сделки вернуть вычет от приобретения квартиры невозможно, потому как сделка в любом случае совершается «в обход» и является обменом, а не куплей-продажей.

Можно ли продать неприватизированное жилье с долгами?


Законом не воспрещается проводить приватизацию и продажу квартиры с долгами, но на практике, как только вы явились в ЖЭК за справками, вам дается срок уплатить долги, а потом уже занимаются конкретно вашим вопросом.

Продажа с долгом

Выход есть и из этой ситуации и даже не один, рассмотрим их поподробнее:

  • Если нашелся покупатель на неприватизированное жилье с долгами (а его нехитро найти, потому что стоимость квартиры вам придется снизить в любом случае), то предложите ему оплатить долги и приватизацию, естественно, заверив данные действия нотариально. Тогда у вас все получится, и останутся дальнейшие действия оформления купли-продажи.
  • Есть вариант – действовать через все то же агентство недвижимости. Оно может самостоятельно, исходя из своего бюджета, оплатить ваши долги, а потом при продаже, соответственно, вычесть их из общей стоимости. Конечно, не забудьте о процентах за их работу.
  • Также агентство может заверить ЖЭК о наличии покупателя на вашу квартиру и его готовности оплатить все долги и вступить в права собственности. Но в данном случае опять-таки существенно страдает продавец: цену квартиры нужно снизить, проценты агентству заплатить.

Приватизация — вопрос щекотливый, и если вы его не успели разрешить во время (когда вопрос решался бесплатно), то не поскупитесь и разрешите его самым мирным путем, оформив приватизацию на членов семьи или родственников. Это самый безболезненный, а самое главное — законный способ обретения личной собственности, который не возбраняется государством и не несет для вас существенных материальных потерь.
Партнеры