Проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом, поскольку обеспечивает законность и безопасность сделки купли-продажи. Проверить квартиру реально как при помощи юриста, так и самостоятельно. Рассмотрим далее способы и варианты проверки, а также особенности её реализации.

Особенности самостоятельной проверки


Самостоятельная проверка сложнее профессиональной, поскольку для этого требуется предварительно изучить много литературы и прийти к продавцу «подкованным». Можно выделить следующие особенности проверки квартиры:

  • При общении с продавцом обратите особое внимание на то, как он себя ведет. Задавайте ему вопросы о том, кто был владельцем квартиры до него, почему квартира продается на данный момент и т.д. Нечестный продавец хочет как можно скорее осуществить продажу и не вести длительных переговоров.
  • Тщательно изучите все документы на квартиру до её покупки. Если какие-то документы отсутствуют или владелец отказывается их предоставить — это уже тревожный звоночек, который должен вас настораживать.
  • Очень важно, предоставляет продавец вам оригиналы или копии документов. Предоставляемые копии должны быть нотариально заверены. Кроме того, отсутствие оригинальных документов у владельца имуществом должно вызывать подозрения.
  • Выясните, живет ли владелец один в квартире или с кем-то, состоит ли он в браке. Это важно для того, чтобы уточнить, существуют ли какие-то претенденты на квартиру, и знают ли возможные совладельцы о намеченной продаже.

Главное при самостоятельной проверке помнить, что вы имеете законное право на получение необходимой информации. Ведите себя уверенно и спокойно, ведь из внимания нельзя упускать ни поведение продавца, ни представляемые ним документы.

Документация, подтверждающая чистоту квартиры


Для полной проверки квартиры вам потребуется от продавца целый пакет документов, содержащий в себе:

  • Выписка из ЕГРП
  • Справка из домовой книги (желательно, расширенный вариант с большим количеством информации).
  • Документация на квартиру – технический либо кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности и т.д.

Документация

Из перечисленных документов можно получить практически всю необходимую для проверки информацию. Если вы не убеждены в том, что сможете проверить квартиру или после проверки у вас еще остались сомнения, то рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.

Как проверить продавца?


Для проверки продавца необходимо проанализировать следующие документы:

  1. Паспорт гражданина РФ. Здесь вы можете ознакомиться и с семейным положением гражданина, и выяснить наличие детей — претендентов на квартиру. Спросить паспорт можно напрямую у владельца недвижимости либо через местный паспортный стол или отделение УФМС. Сложнее ситуация обстоит, если продажей занимается представитель владельца квартиры. В таком случае вам следует провести с ним конструктивный диалог, чтобы установить как можно больше информации.
  2. Водительское удостоверение. Для того чтоб получить права, необходимо пройти комиссию в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Наличие прав подтвердит адекватность и вменяемость продавца. Если прав нет, то можно попросить представить справки из этих учреждений.

Если анализ этих документов дал положительные результаты, то можете приступать к следующему этапу проверки.

Правоустанавливающие документы на квартиру


Этот этап проверки позволит вам выяснить, на каком основании возникало право собственности на квартиру, а также понять, в надлежащем ли порядке были зарегистрированы документы:

  • Документы о возникновении права собственности. Чаще всего это договор купли-продажи либо свидетельство о наследовании. Важно, чтобы вам были представлены оригиналы этих документов без каких-либо следов поправок или коррективов. Если вам предлагают копию этих документов, то она должна быть заверена юридически. Любые исправления должны быть заверены и подтверждены личными подписями.
  • При изучении договора купли-продажи особое внимание уделите условиям, несоблюдение которых жестоко наказуемо. В числе таковых, как правило, отмечают обязательство покупателя (сегодняшнего продавца) о выплате всей квартирной стоимости. Убедитесь, что данная сумма выплачена, особенно в том случае, если договор был заключен меньше года назад.
  • Если вам предоставили свидетельство о праве на наследование, то важно изучить родственные связи между наследодателем и сегодняшним владельцем квартиры. Подозрения должны вызвать отдаленные родственные связи и короткий промежуток времени между приемом наследства и датой начала продажи квартиры.

Даже если в этом случае все документы окажутся абсолютно «чистыми» и не вызовут подозрений, то это не значит, что сделка окажется полностью легальной.

Проверка третьих лиц


Проверку третьих лиц можно осуществить через расширенную выписку из домовой книги. В её изучении обращайте внимание на следующие данные:

  1. Отсутствующие лица. Случаются ситуации, при которых некоторые лица, прописанные в квартире, отсутствуют по той или иной причине. Это может быть длительное лечение, экспедиции или даже пребывание в местах лишения свободы. Соглашаясь на приобретение квартиры в таком случае, вы пойдете на риск, поскольку по прибытии эти лица могут претендовать на владение квартирой или её частью.
  2. Супруги. Квартиры, приобретенные в браке, но оформленные на одного члена семьи, — это не редкость. Обратите на такие случаи особое внимание, поскольку при продаже владелец квартиры должен предоставить вам заверенное соглашение на продажу от своего супруга.
  3. Дети. Самая сложная ситуация складывается тогда, когда в квартире прописаны несовершеннолетние. Очень важно, чтобы права ребенка были соблюдены. Поэтому для чистоты сделки владельцу квартиры придется связаться с органами опеки для согласования продажи.

Конечно, не в 100% случаев возникают проблемы с третьими лицами. Но если они начинают предъявлять личные права на владения, то при судебном разбирательстве высока вероятность, что суд оправдает их сторону, а вам придется распрощаться с квартирой.

Читайте также:


История квартиры и безопасность сделки


Выписка из ЕГРП многое может сказать вам о покупаемой квартире. В ней будут подробно расписаны все манипуляции с квартирой, которые были осуществлены с 1998 года. Это достаточный период, чтобы выявить нечестность.

При изучении этой выписки обратите отдельное внимание на следующие нюансы:

  • Частота продаж. Если квартира продавалась очень часто (например, каждые 1-3 года), при том в ней в течение долгого времени никто не проживал, то высока вероятность мошеннической аферы, нацеленной на продажу квартиры в «добрые» руки.
  • Споры и аресты. Информация о них также указывается в выписке. Само по себе наличие споров по квартире не играет особой роли — они могут случиться с каждым. Наиболее ценным является то, как давно они происходили. Если с момента последнего спора прошло менее трех лет, то постарайтесь выяснить на этот счет как можно больше информации, т.к. здесь может скрываться нечистая сделка. При плохом раскладе, предыдущие владельцы имеют право претендовать на квартиру, а вашу сделку могут признать недействительной.
  • Суды. Что касается серьезных разбирательств по вопросам принадлежности квартиры, они решаются через суд. Подобные разбирательства также фиксируются в выписке. Проверить их на чистоту можно, попросив у владельца квартире судебное решение. В случае отказа или увиливания от ответа будьте осторожны, возможно, что с вами пытаются заключить фиктивную сделку.

Случаются ситуации, когда квартира не сотоит на учете в ЕГРП. Как правило, такой особенностью обладают те квартиры, которые принадлежат к старому жилому фонду. Данный факт говорит о том, что квартира полностью чистая – после приватизации с ней не производилось никаких сделок.

Подтверждение качества квартиры


В проверке квартиры на качество вам помогут кадастровый и технический паспорта на квартиру. Их вам обязательно должен предоставить продавец. Когда документы будут у вас на руках, сравните указанные там данные с реальностью – совпадает ли число комнат и их расположение с тем, что прописано в документах.

Качества квартиры

Кроме этого, потребуется обратить внимание на разрешения перепланировки и другие изменения в квартире. Если таковые отсутствуют, а планировка была изменена, то это было осуществлено нелегально. За подобные действия предусматривается ответственность, которую в случае покупки понесет новый владелец.

Проверка на долги


Вопрос покрывания долгов по коммунальным платежам должен быть решен до заключения сделки. Здесь может быть два способа действий:

  1. Продавец предоставляет вам квитанции, в которых прописаны дата и сумма последнего платежа. Еще лучше, если вы лично будете присутствовать при получении таковых квитанций.
  2. Продавец сознается, что имеет долги, которые не может покрыть. В таких обстоятельствах покупатель вправе либо отказаться от заключения сделки, либо погасить долги в счет приобретаемой квартиры.

Какое бы решение ни было утверждено, его следует прописать в договоре купли-продажи с продавцом. Если будет куплена квартира с долгами, то работники ЖЭКа могут потребовать выплату с нового владельца вне зависимости от накопившейся суммы.

Проверка через Росреестр


Это один из наиболее простых способов проверки, поскольку для него вам необходим лишь доступ в интернет и одно из следующих данных о приобретаемой квартире:

  • Кадастровый номер. Можно ввести актуальный или устаревший.
  • Условный номер. Вы можете указать несколько номеров, если вы не уверены наверняка, какой из них правильный.
  • Точный адрес дома (указываются область, город, переулок, номер дома и квартиры и т.д.).

После ввода данных формируется запрос и, если указанные данные введены правильно, вам выдается общедоступная информация из ЕГРП. Отсюда вы можете почерпнуть минимум информации, достаточной для того, чтобы выявить мошеннические действия со стороны продавца.

Проверяем квартиру в новостройке


В недавно построенном доме продают квартиры по низкой цене. Проверьте, будет ли такое приобретение законным. Для этого перед заключением сделки ознакомьтесь со следующими данными:

  1. Репутация застройщика. Выясните, строил ли этот застройщик дома ранее или это его первый проект. Если он работал ранее, то проверьте, с какими регионами он сотрудничал и сколько проектов реализовал в вашем населенном пункте. По возможности постарайтесь съездить в один из предыдущих домов застройщика и поговорить с жителями.
  2. Документация. Чтобы начать строительство, застройщик должен был получить ряд разрешений, членство в саморегулируемой строительной организации, а также документы на владение земли под дом. Эти документы находятся в общем доступе, поэтому если вдруг компания отказывается их предоставить, то это должно вызвать немалые сомнения.

Видео-проверка квартиры на чистоту


О необходимости проверки квартиры на чистоту и особенностях этого процесса вы узнаете в следующем видеоролике:


Помните, что мало найти подходящую по цене и внешнему виду квартиру. Крайне важно, чтобы она была чиста с юридической точки зрения. В ваших же интересах провести несложную первичную проверку самостоятельно или с помощью юриста.